供地不垄断,经政府允许农村集体土地可“入市”

来源:观察者网综合

2018-01-16 20:16

国土资源部部长姜大明15日对媒体表示,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。政府将不再垄断住房供地。同时,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。消息一出,震动很大,媒体专家纷纷解读,此举将带来的影响。

土地供应增加 集体土地将成供应者

《北京青年报》报道,中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在提倡租购并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。

哪些地可以“入市”?小产权房需获许可

据《中国经营报》报道,未来将新增两种供地途径:

1、农村集体土地经过政府允许,直接建设住宅,这类房子相当于“被政府许可的小产权房”,一般用来对外出租。这就是新闻稿里说的“深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”。

2、企业获得的产业用地,本来不允许建设住宅,现在经过政府核准后给企业员工建设住宅,或者出租、或者有条件出售。也就是新闻稿里说的“研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。

有“被政府许可的小产权房”,就有不被许可的,而人们通常讲的“小产权房”就是。即在农村集体土地上建设、未缴纳土地出让金等费用、其产权证不是由国家房管部门颁发的房屋。

澎湃新闻援引易居研究院智库中心研究总监严跃进的评论称,多渠道土地供应绝非意味着促进小产权房转正。“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能,相反依然会是被严格管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。

早在2017年9月的会议上,对于社会各界关注的集体租赁住房和“小产权房”关系问题,国土资源部党组成员、副部长王广华明确表示,两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不受法律保护。

事实上,为防止集体建设用地建房小产权化,各地在试点过程中有着明确的界定。比如,据央视报道,北京市所有集体建设用地建设租赁住房项目,土地的集体土地所有权不变,不征地,采用占地方式办理用地手续。而且房屋都是大产权登记,不予分割办理单元产权证。

哪些人和机构受益最大?

微信公众号刘晓博分析指出,受益者有以下几种:

1、被地方政府认可的大中型企业,尤其是国企、上市公司、发展态势良好的创新企业等,他们可以获得定向转让的产业用地,在上面给员工建设住宅。由此,企业竞争力增强,运营成本下降。

2、上述企业的核心员工、中高层,他们将优先获得房子,甚至可能不只一套。

3、大城市近郊的农民,他们将通过集体组织获得“合法建设小产权房”(一般只能出租)的机会,获得大量的土地红利,至少够几代人享用;

4、高学历、有技术的专业人才、管理人才,他们可以跳槽到“有建房权”的企业分享红利;

5、大城市及其周边城市。只有这类城市才有持续的人口吸引力,而且越是一线城市、强二线城市(及其附近城市),实施上述新政之后,对优秀企业的吸引力越强。

缓解租房难、租房贵等问题

中新网报道称,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示:“此番表述更多的是对此前探索的肯定,可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”

事实上,北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月,国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。

根据部署,北京市计划于2017年-2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟分析称,1000公顷集体土地,大约可建设30-40万套出租房,相当于未来5年,给北京增加10-15%的租赁房源。“此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡,住房租金也会下调。”

土地财政或将终结?房价怎么走?

第一财经指出,分税制的推行使得缺钱的地方政府有了卖地冲动,而中央要求政府要垄断土地一级市场,地方政府逐渐成为唯一卖家。热点城市居住用地实际供应往往是短缺的,短缺进而造成高价,过去数年,土地出让价格一再走高,助推了房价上涨。此次国土部的表态能够引发市场上如此之多的关注和讨论,和这次提出的土地供应制度改革密切相关。

集体经营建设用地建租赁房试点,目前官方仅限定于13个城市。今后三年,将是推进城乡建设用地市场统一的关键时刻,如能如预期建成,集体建设土地能较为顺利地进入土地市场,缓解城市土地供应紧张局面,平抑地价,则围绕城市土地出让衍生出的土地财政才有可能最终退出历史舞台。

不过,微信公众号刘晓博却认为,对大城市来说,房价将维持稳定。毕竟当政府放弃垄断住宅用地之后,财政收入将受到很大影响,还要建设安居房、人才房、共有产权住房,因此对土地转让收入将更加依赖。只有房价稳定,才能有持续的土地收入,否则无力兑现住房保障的承诺。其同时认为,大城市及其周边城市的吸引力将大增,大企业的人才竞争力也将大增。

目前,国土部的表态只是一个政策信号和方向,其能对市场产生多大的影响,将主要看政策落地的力度有多大,尺度有多宽。

第一财经提出,“比如,哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质,这些用地有多大规模,其中又会有多少能够获得政府部门的审批来转变土地性质,土地转变性质过程中是否要补缴土地出让金?这些都需要相关部门出台具体实施细则。还有,这些企业利用自有用地建好的房子怎么分配,如何定价?产权是否有限制?是否国企福利分房回潮?对此,各界人士还多有不同意见。”

漫画:政府根治房价要舍得土地财政这个“聚宝盆”,图自视觉中国

责任编辑:奕含
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