【观察者网综合报道】

近日，不少媒体聚焦一些住房租赁企业哄抬租金、抢占房源的现象，北京市房地产中介协会为此召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，承诺不涨租金，且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

然而，事情不仅是租金飞涨这么简单，又有一些媒体8月21日发现，租客还对租房贷款有许多投诉：

租客发现，租房中介表面上承诺“押一付一”，其实在其中嵌套了一个第三方租房贷款。

最新的“玩法”是：房产中介一手撮合房东和租客；另一手用租客的信用向银行贷款；转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源……

自媒体“差评”8月22日替租客感叹，“我以为只是租了房，却莫名其妙背了一笔贷款。。。”

当杠杆开始撬动房租，一切似乎变成了一场跑马圈地的快速扩张盛宴：

奔放的“北派打法”

实际上，业内已经将上述套路称作“北派打法”，自媒体“雷帝触网”雷建平8月22日披露了相关情况：

今日，一位业内人士指出，自如、蛋壳运营模式有几点需关注：

首先，自如通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。

然后，自如跟租户签订合同的时候，租户签订的是贷款合同，银行把一年的租金一次性付清。

拿到贷款自如，不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和房东签约，每个房东3个月，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏就可以继续玩下去。

从银行的角度，手里是无数单子的房租贷款，应该很安全，所以，银行很乐意贷款，但这个贷款实际上是给自如这种中介机构的。

就是说，这个炒房租的本质是，自如利用租客的信用，给自己提供扩展的资金，直到这个城市的房子都被自如占领为止。

上述人士指出，自如、蛋壳公寓就是利用大量租房人的信用做背书，进行资金的期限套利。

今年年初，某长租公寓论坛已在交流“北派打法”经验

比如，自如或者蛋壳的合租房单间租客月租金是3000元，其中2200-2500左右实际要付给房东。如果预收两年的钱，可一次性拿到手7.2万。

当初一次性装修投入是0.8-1.2万，按季度给房东付0.75万，还能占用5万左右。

只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的正向现金流进行扩张。

租金贷已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一，通过小贷公司获取租客一年的租金，为公司拓展房源提供资金。

但这种模式的问题是，杠杆很高，存在一些致命问题。比如，长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂危机。

某长租平台房源

不知不觉就被“套路”

本来在透明原则下，“租金贷”的出现对租客来说并非坏事，这种方式其实就是租客申请租房专用的贷款，银行提前把这笔款项预付给指定合作的长租公寓品牌，之后再按月从租客办理的信用卡上进行扣费。

租客得以月付的方式享受长租的待遇，大大减轻生活压力。

不过，自媒体“差评”发现，黑猫投诉平台最近的一些曝光中，确有租客表示，租房公司并未就“贷款”事项尽到告知义务，甚至推出一些“霸王条款”硬推租客贷款。

在合约上虽然写明“第三方金融分期签约”，但销售人员却不提及这件事情，甚至在合同里不明写“利息”而是写成“服务费”：

还有“霸王条款”：定金支付后三天内完成签约，否则定金作废。

有租客反映，在有些公司必须先支付定金（通常为数百元），再阅读合同。那么这一条款就意味着，如果租客仔细看合同后发现了其中有关于“租房贷款”的内容而不愿签约，他将损失之前支付的定金。

“差评”认为，这有点“推着你去办贷款”，其实是变相的用年轻人的个人征信资料，来给中介公司贷款。

“很多机构都在跑马圈地”

观察者网专栏作者陈兴华对此撰文分析称，自如、蛋壳虽然虽然无法决定供求关系，但他们都试图通过争取更多房源来影响甚至控制供求关系，从而在房租议价及市场地位获得更多话语权。

自成立以来，蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示，蛋壳公寓2016年5月开始布局全国，2016年底管理房量1.3万间，2017年9月底突破4万间。截至2018年7月，管理房间近13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。而自如在规模方面更是庞大，处于行业头部位置。在自如ceo熊林一次接受媒体采访中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已经超过70万间。“

在自如看来，将来长租市场将进入寡头竞争。10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，自如则希望占领整个市场的20%。而今，自如、蛋壳仍在通过高价争抢房源。

8月初，一名叫“仙翩”的网友在清华的水木社区网络论坛上发布《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》一文称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月。在自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方争抢。最终蛋壳给到10800元/月的价格。该文引发了长租公寓哄抬北京房租的舆论热潮，自如、蛋壳被推到了风口浪尖。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭的表示，“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快，主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快，很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系，竞争激烈的时候，几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟则认为，长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额，这还不足以推动市场价格上涨。

今年1月，自如获得40亿元A轮融资，为长租公寓最大单比投资；6月，蛋壳获得7000万美元B+轮。获房方式与资金成本有关，中原地产首席分析师张大伟算过一笔账：假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子，按照一年6%的资金成本计算，资金成本约为30万，但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以，长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

诚然，自如、蛋壳等长租公寓运营商虽然还没形成垄断力量，但这股力量在不断增强。

在高价争取房源过程后，势必一定程度上导致高价出租。

胡景晖，向“新玩法”开炮的传统中介人

新兴的租房中介用资本新玩法武装起来，引发相对传统的房产中介“我爱我家”资深从业人员胡景晖的炮轰。

8月17日，从事相关行业18年，时任我爱我家副总裁的胡景晖直指自如、蛋壳等长租公寓运营商，称其以高于市场价格的20%至40%争抢房源，加剧北京等城市的租房价格上涨。

当日晚间，我爱我家却发布声明称，胡景晖的看法仅代表个人态度。次日一早，遭公司切割的胡景晖在朋友圈宣布辞职。

我爱我家前副总裁胡景晖（每日经济新闻图）

8月19日，胡景晖召开发布会，向媒体表示，政府若不采取行动，两年后长租公寓必将爆仓，他说，“有人说我像房地产界的小崔，我不敢这么说。昨天住建部官员给我打电话表示支持。”

自如则声明回应，消息不实，称长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

对此，雷帝触网援引一位行业人士分析，每个小区都有一定数量（5%-10%）出租房源的时候，就可以影响这个小区乃至周边的房租了。

“自如、蛋壳走到哪里都是快速集中规模化收房（业内所谓“北派打法”），集中出房的那几个月，对市场出租价格就是高度影响的。”

上述人士称，北京1500亿的租房市场平摊到12个月，不到130亿。再乘以10%，不到13亿的交易额就足以有重大影响了。

在微博，相关讨论非常热烈，多数网友对此表示无奈，建议租客在签合同时自己留一个心眼儿：

还有人期待政府对此加强监管：

另一方面，北京市住建委今日(8月22日)通报，12345打击“黑中介”投诉举报热线开通首日，23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。市住建委表示，下一步各部门将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。

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