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长租公寓租房贷引争议:交完押金才发现背了贷款

2018-08-22 22:14:17

【观察者网综合报道】

近日,不少媒体聚焦一些住房租赁企业哄抬租金、抢占房源的现象,北京市房地产中介协会为此召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不得”要求,承诺不涨租金,且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

然而,事情不仅是租金飞涨这么简单,又有一些媒体8月21日发现,租客还对租房贷款有许多投诉:

租客发现,租房中介表面上承诺“押一付一”,其实在其中嵌套了一个第三方租房贷款。

最新的“玩法”是:房产中介一手撮合房东和租客;另一手用租客的信用向银行贷款;转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源……

自媒体“差评”8月22日替租客感叹,“我以为只是租了房,却莫名其妙背了一笔贷款。。。

当杠杆开始撬动房租,一切似乎变成了一场跑马圈地的快速扩张盛宴:

奔放的“北派打法”

实际上,业内已经将上述套路称作“北派打法”,自媒体“雷帝触网”雷建平8月22日披露了相关情况:

今日,一位业内人士指出,自如、蛋壳运营模式有几点需关注:

首先,自如通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。

然后,自如跟租户签订合同的时候,租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次性付清。

拿到贷款自如,不会把钱放在账上,而是把钱作为本金,继续和房东签约,每个房东3个月,只要有源源不断的新房东进来,这个游戏就可以继续玩下去。

从银行的角度,手里是无数单子的房租贷款,应该很安全,所以,银行很乐意贷款,但这个贷款实际上是给自如这种中介机构的。

就是说,这个炒房租的本质是,自如利用租客的信用,给自己提供扩展的资金,直到这个城市的房子都被自如占领为止。

上述人士指出,自如、蛋壳公寓就是利用大量租房人的信用做背书,进行资金的期限套利。

今年年初,某长租公寓论坛已在交流“北派打法”经验

比如,自如或者蛋壳的合租房单间租客月租金是3000元,其中2200-2500左右实际要付给房东。如果预收两年的钱,可一次性拿到手7.2万。

当初一次性装修投入是0.8-1.2万,按季度给房东付0.75万,还能占用5万左右。

只要长租公寓企业保持足够增速,和足够出租率保证周转,就能获得源源不断的正向现金流进行扩张。

租金贷已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一,通过小贷公司获取租客一年的租金,为公司拓展房源提供资金。

但这种模式的问题是,杠杆很高,存在一些致命问题。比如,长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂危机。

某长租平台房源

不知不觉就被“套路”

本来在透明原则下,“租金贷”的出现对租客来说并非坏事,这种方式其实就是租客申请租房专用的贷款,银行提前把这笔款项预付给指定合作的长租公寓品牌,之后再按月从租客办理的信用卡上进行扣费。

租客得以月付的方式享受长租的待遇,大大减轻生活压力。

不过,自媒体“差评”发现,黑猫投诉平台最近的一些曝光中,确有租客表示,租房公司并未就“贷款”事项尽到告知义务,甚至推出一些“霸王条款”硬推租客贷款。

在合约上虽然写明“第三方金融分期签约”,但销售人员却不提及这件事情,甚至在合同里不明写“利息”而是写成“服务费”:

还有“霸王条款”:定金支付后三天内完成签约,否则定金作废。

有租客反映,在有些公司必须先支付定金(通常为数百元),再阅读合同。那么这一条款就意味着,如果租客仔细看合同后发现了其中有关于“租房贷款”的内容而不愿签约,他将损失之前支付的定金。

“差评”认为,这有点“推着你去办贷款”,其实是变相的用年轻人的个人征信资料,来给中介公司贷款。

“很多机构都在跑马圈地”

观察者网专栏作者陈兴华对此撰文分析称,自如、蛋壳虽然虽然无法决定供求关系,但他们都试图通过争取更多房源来影响甚至控制供求关系,从而在房租议价及市场地位获得更多话语权。

自成立以来,蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示,蛋壳公寓2016年5月开始布局全国,2016年底管理房量1.3万间,2017年9月底突破4万间。截至2018年7月,管理房间近13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。而自如在规模方面更是庞大,处于行业头部位置。在自如ceo熊林一次接受媒体采访中,熊林表示,“截至2018年上半年,自如管理的公寓已经超过70万间。“

在自如看来,将来长租市场将进入寡头竞争。10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场,自如则希望占领整个市场的20%。而今,自如、蛋壳仍在通过高价争抢房源。

8月初,一名叫“仙翩”的网友在清华的水木社区网络论坛上发布《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》一文称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月。在自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方争抢。最终蛋壳给到10800元/月的价格。该文引发了长租公寓哄抬北京房租的舆论热潮,自如、蛋壳被推到了风口浪尖。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭的表示,“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快,主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快,很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系,竞争激烈的时候,几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟则认为,长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额,这还不足以推动市场价格上涨。

今年1月,自如获得40亿元A轮融资,为长租公寓最大单比投资;6月,蛋壳获得7000万美元B+轮。获房方式与资金成本有关,中原地产首席分析师张大伟算过一笔账:假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

诚然,自如、蛋壳等长租公寓运营商虽然还没形成垄断力量,但这股力量在不断增强。

在高价争取房源过程后,势必一定程度上导致高价出租。

胡景晖,向“新玩法”开炮的传统中介人

新兴的租房中介用资本新玩法武装起来,引发相对传统的房产中介“我爱我家”资深从业人员胡景晖的炮轰。

8月17日,从事相关行业18年,时任我爱我家副总裁的胡景晖直指自如、蛋壳等长租公寓运营商,称其以高于市场价格的20%至40%争抢房源,加剧北京等城市的租房价格上涨。

当日晚间,我爱我家却发布声明称,胡景晖的看法仅代表个人态度。次日一早,遭公司切割的胡景晖在朋友圈宣布辞职。

我爱我家前副总裁胡景晖(每日经济新闻图

8月19日,胡景晖召开发布会,向媒体表示,政府若不采取行动,两年后长租公寓必将爆仓,他说,“有人说我像房地产界的小崔,我不敢这么说。昨天住建部官员给我打电话表示支持。”

自如则声明回应,消息不实,称长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。

对此,雷帝触网援引一位行业人士分析,每个小区都有一定数量(5%-10%)出租房源的时候,就可以影响这个小区乃至周边的房租了。

“自如、蛋壳走到哪里都是快速集中规模化收房(业内所谓“北派打法”),集中出房的那几个月,对市场出租价格就是高度影响的。”

上述人士称,北京1500亿的租房市场平摊到12个月,不到130亿。再乘以10%,不到13亿的交易额就足以有重大影响了。

在微博,相关讨论非常热烈,多数网友对此表示无奈,建议租客在签合同时自己留一个心眼儿:

还有人期待政府对此加强监管:

另一方面,北京市住建委今日(8月22日)通报,12345打击“黑中介”投诉举报热线开通首日,23家违规中介机构被查处并予以公开曝光。市住建委表示,下一步各部门将加大惩处力度,予以高限处罚,实施联合惩戒。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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来源:观察者网 | 责任编辑:周远方
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