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房企本月发债已超500亿 卖股权、卖产权也用上了

2018-11-27 13:54:35

【文/观察者网 奕含】

在一个融资需求旺盛的年头,11月房企融资再次提速。

观察者网通过财汇大数据终端了解到,截至11月26日,本月房企在境内债券市场融资共43例,总金额为514.13亿元,较去年同期增长154%;截至同期末,今年以来,共有152家房企进行境内债券融资,总金额为6231亿元,较去年全年增加91%。

在前三季度主营房产企业融资下降的大背景下,本月房企境内债券融资骤然活跃,纵使成本上升也无法阻止房企持续吸纳资金。一些房企还通过售卖股权、出让项目,多渠道“补血”。就连房企巨头万科、碧桂园、恒大和融创及旗下公司也纷纷加入融资大军。

对于房企纷纷融资的原因,易居房地产研究院总监严跃进27日对观察者网提到,临近年底,企业拿地的机会增加,“必须积极融资”。

不过,也有声音指出,眼下楼市销售逐渐放缓,回款难。而房企前期投资过度,资金需求旺盛。所以增加融资的诉求明显上升。

数据来源:财汇大数据终端

借钱越来越“贵”

值得注意的是,在房企债券融资金额暴涨的同时,主营业务在中国大陆的房地产开发企业(下称“典型房企”)总的融资规模却在减少,而融资成本明显增加。

据58安居客房产研究院监测数据,今年以来,房企的融资压力明显大于去年,1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点,融资金额同比去年则收窄了近三成。

58安居客房产研究院监测数据截图

房企融资成本方面,已有多家企业融资成本超过10%:阳光城发行亿元公司债券,票面利率7.50%;合景泰富发行4亿美元优先票据,年利率9.85%;华夏幸福发布不超过80亿元的公司债券;华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据,最高融资成本达13.75%。

另据克而瑞研究中心数据显示,今年前10个月,85家典型房企融资总额9762亿元,同比减少7.6%。同时,自6月起,上述房企已经连续出现5个月融资金额下降。

克而瑞研究中心数据截图

克而瑞研究中心分析指出,从融资结构来看,自境外债使用用途被限之后,境外债权融资持续减少,10月境外债权融资58.3亿元,环比减少78%,较2018年上半年月均值398.3亿元减少583%。资产证券化10月融资占比1.1%,也较上月出现下降。

克而瑞研究中心数据截图

再贵也要借

内外交困下,一些房企想起了“卖股补血”的办法:

11月5日,富力地产发布公告称,拟发行不超过8.06亿股新H股,发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%,若以每股12港元的均价计算,此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途,富力地产表示,将全部用于补充公司资本金,其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

观察者网从财汇大数据终端看到,截至26日,今年以来已有45家房企发起股权转让,金额高达2539.67亿元;相比之下,去年全年仅有32家房企发起股权转让,金额仅为744.25亿元。

截至11月26日房企发起股权转让截图

2017年发起股权转让的房企截图

产权转让也是个可以采取的措施。据北京产权交易所、上海联合产权交易所等平台数据,房地产企业产权转让挂牌项目也在增加。

北京产权交易所截图

另外,临近年终,不少房企今年的发债额度见底。根据企业注册情况统计,像上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行,富力地产仅剩18.3亿元,而房企巨头万科的额度还有40亿元。

一些感受到“捉襟见肘”滋味的房企,还面临着信用危机。11月5日,穆迪发布评级报告,将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3,并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1,同时下调其所有评级的前景为负面。

在A股上市的大中型房企选择发债“借钱”的同时,部分急需资金的中小房企选择赴港上市吸金。截至目前,已经有11家与房地产行业相关的内资公司赴港上市,IPO数量创下近年来的新高。

根据Wind的数据统计,截止2018年11月21日,A股上市房企发行的人民币债券总额已经超过2000亿元。

数据来源见水印

与中小房企融资难形成反差,大型央企仍然可以获得低廉的资金,近期尤其公司债(B端利率)的下行较为明显,华创证券指出,保利置业发行住房租赁公司债7亿元,利率仅5.28%。

四大房企怎么样?

万科、碧桂园、恒大和融创是房地产行业的领军企业。

据四家房企财报显示,今年上半年,中国恒大筹资活动产生的现金流量净额为144.9亿元,现金及现金等价物的净增加为42.47亿元;

万科筹资活动产生的现金流量净额为383.96亿元,现金及现金等价物的净增加为-144.1亿元;

融创筹资活动产生的现金流量净额为-181.39亿元,现金及现金等价物的净增加为-9.89亿元;

碧桂园筹资活动产生的现金流量净额为630.79亿元,现金及现金等价物的净增加为592.75亿元。

中国恒大现金流量表,缩略部分数据,下同

融创

碧桂园

万科现金流量表

另据财汇大数据终端显示,今年上半年,上述四家房企发债情况为:恒大和融创均没有发债记录;万科发债33.8亿元,票面利率在4%-6%之间;碧桂园控股发债17.17亿元,票面利率5.75%。

值得注意的是,进入下半年,万科发债规模骤然上升,截至本月26日,该房企期内债券融资规模已达249.89亿元。

同期内,融创发行20.1亿私募债,碧桂园控股未发行新债。

万科今年发行债券情况

融创房地产

碧桂园地产

碧桂园控股

本月8日,中国恒大发布公告,其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据,在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元,约合人民币125亿元。

11月19日,恒大再次发公告称,其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行(国际)、光银国际及海通国际订立购买协议,利率为11.0%。

为何提速?

对于近期房企加速发债融资的原因,严跃进今天对观察者网表示,当前融资计划加速,有三方面因素:

首先,央行降准政策令货币环境变得相对宽松,无论是银行贷款还是其他其他金融机构都会予以体现;

其次,临近年底,房企拿地的机会增加,随着供地规模不断扩大,房企积极拿地的意愿扩大,必须积极融资;

再次,房地产销售行情虽然下行,但并未完全遇冷,企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。

然而,中原地产首席分析师张大伟则在22日对《北京青年报》表示,

楼市销售逐渐放缓,回款难。同时前期投资过度,资金需求旺盛。所以房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续,房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。

目前来看,2018年四季度,房地产企业最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切,但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资成本明显上升,房企融资难度越来越大。

此外,《经济参考报》26日引用wind资讯的数据,截至今年底,房地产企业将有81支债券即将到期,总共需要偿还金额为526.73亿元。此外,境外债方面,截至年底,房企海外债券到期规模近90亿元。

分析人士表示,2019年至2023年五年间,地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上,主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。

渤海证券分析师崔健表示,房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后,进入相对平稳的平台期,而由于地产债的期限多为3-5年,所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。今年第四季度,地产债的总偿还量达到1292.67亿元,明年上半年总偿还量达到2116.51亿元。

今年前10个月,全国商品房销售面积和销售金额分别比前三季度增速回调了0.7个百分点和0.8个百分点。东方财富Choice数据显示,前三季度房企整体资产负债率79.87%,较去年同期上升0.97个百分点。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

奕含

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新人一枚,需多多努力。

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