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富贵险中求?代持炒房成炒房客新招式

责任编辑:张志峰 来源:观察者网      2020-12-02 17:33:19
导读
“干什么能有这个来钱快?”

观察者网·大橘财经讯(文/张志峰 编辑/周远方)日前,深圳“网红”楼盘华润城润玺开盘,创造了楼市“打新造富”的魔幻一幕。

自深圳“715”新政后,新房二手房价格严重倒挂。炒房一族通过“代持炒房”这一新花样重新引爆深圳新房市场,一套房子豪赚500万元的巨大诱惑,吸引近万人参与,这些人不顾“代持”风险蜂拥而至,将抽签买房演绎成一场“抽奖游戏”。

千万级“刚需盘”

所谓代持炒房,指的是有资金却没有足够购房资格的群体,在买房时将自己的房产登记在他人名下,由他人代为持有,同时支付给代持人一定报酬的炒房行为。

上周,深圳年度“网红”豪宅项目华润城润玺开启线下选房,共1171套房源,单套认筹金350万元。最终引来近万人参与摇号,被冻结诚意金340亿元,中签率12%。

一名参与了摇号的炒房者对观察者网表示:“润玺均价才13.1万,但旁边在售的二手房单价已经卖到18万,即便摇中最小的户型也能躺着赚到500多万,假如摇中200平米的大户型就赚大了。”

有分析人士告诉观察者网,新房与周边二手房倒挂幅度较大,是造成这波“打新”潮的直接原因,部分炒房者自有资金不足,甚至会多人筹资共同购买,即“众筹打新”,而“代持炒房”可以视作“715”新政后所衍生出来的一种炒房策略。

上述分析人士介绍称,“代持购房”的现象在所有“限购”城市都有,一般是以关系十分亲密,又具有买房资格而无买房需求的亲友名义操作,偶有发生;而深圳如今大范围出现,且是以10万-50万元不等的价格来“购买房票”,就变成了“炒房”,且其间风险也成倍增加,称得上“富贵险中求”。

据观察者网了解,“715”新政指今年7月15日出台的“新深八条”,其规定已取得深圳户口需满3年且社保满3年才有购房资格,非深圳户口要5年社保。

在政策要求下,绝大多数新盘都需遵循“无房优先”原则,优先供给刚需客;深圳二手房成交量一度迅速走低,10月成交量一度腰斩。

出人意料的是,炒房客“下有对策”——代持,润玺作为千万级豪宅,突然变成了无房者为主力军的“刚需盘”。

一名深圳乐有家的新房代理中介也表示,实际操作中确实听说有不少代持购房者,双方只需私下签订一份明确标注房源户型、单价、总价、首付比例、贷款期限、贷款利率等细节的代持协议即可。甚至炒房者明明自己有名额却不用,且同时找多个代持人帮忙提升中签率,“这种你情我愿的事情,即便开发商知道了也无可奈何,只能提醒其中风险”。

他向观察者网算了一笔账,一套总价1500万元的新房,以无房者名义购买,只需支付首付款500万元,加上“代持费”约30万元,持有3年之后却可以轻轻松松卖到2000万-2500万,甚至不需要3年后变现,拿到房本立刻就能获得超过2000万元的抵押贷款。“干什么能有这个来钱快?”

多种风险并存

事实上,存在炒房打新现象的不止华润城润玺一家,11月26日,前者刚刚选房结束,位于前海的另一个网红盘——万科瑧山海拿到了预售证,可售房源更加稀缺,仅有260套,单价9.2-13.4万元/平方米,总价1179-2556万元,较于周边的二手房价差同样达到4万/平方米之多。

步入12月之后,目前已知的即将开盘项目就要有6个,个个都是炒房客紧盯的对象。

不过,这种钻规则漏洞的操作必然是不应存在的。

11月30日,深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡在该项目爆出的“万人抢房”“众筹打新”等情况之后迅速做出回应:政府主管部门高度重视,对代持炒房等情况,正在调查处理中,一旦发现存在违规行为,将依法依规严肃处理。

张学凡表示,针对当前一二手房价格倒挂以及代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。同时,进一步加大住房供应与保障力度,加快构建多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系,努力让市场进一步回归理性,促进深圳房地产市场平稳健康发展。

同日晚间,深受炒房客喜爱的华润城润玺与即将开盘的万科臻山海家园住宅项目均发布支持“房住不炒”的倡议书,内容几乎一模一样,近半篇幅是关于“代持购房风险提示”。

倡议书表示,作为被代持人,可能面临代持协议被法院认定无效,代持人反悔导致无法取得房屋所有权,代持人私自出售、赠与、出租房屋或将房屋抵债,因代持人债务纠纷导致房屋被法院查封、拍卖、执行等风险。

对于代持人,同样存在多种风险,包括房产税落地后多交税,增加自己购房时的首付比例、按揭贷款利息、相关税费,不按时还款留下不良征信记录等等。

此外,其中还提及针对深圳房地产市场的“打新热”现象,不排除政府相关监管部门出台相关政策举措,以保障“房住不炒”政策落地。

一家上市房企高管在接受观察者网采访时表示,协助政府抑制炒房行为是房企的本分,但实际操作中起到的作用其实并不多,除了风险提示之外,房企更重要的是遵循市场行为,在规则内的行为不能不支持,否则就可能误伤真正的购房者。

见招拆招,还是根治?

不过,对于其间风险,也有某房产平台资深律师并不认同,“低风险、高收益是炒房客聚集深圳,且屡禁不止的主因”,高收益是因为深圳新房市场长期以来供不应求,自不必说。低风险则是由于在相关政策出台之前,所签订的代持协议一般都是有效的,甚至可以得到公证处公证,大概率会被法院认可,即便房子或代持人出了差错也可以通过法律途径追回损失。

上述律师向观察者网补充道,炒房者所需要做的只是找到合适的代持人来降低风险,而在深圳持有“房票”却没钱买房或无意买房的大有人在,花费一定代价不难找到。因此,与其收益相比,风险不值一提,所以才被炒房者趋之若鹜。

同策研究院研究院宋红卫在接受观察者网采访时认为,炒房问题之所以屡禁不止,主要由于目前的调控政策大多是“门票”式资格筛选方式,属于过程控制而非结果控制,代持炒房从根本上与假离婚、移民成为华侨等方式是一样的,都是购房资格的包装,投机者的“创新”永远是走在制度前面的,只能见招拆招,而不能根治。

他表示,想要根治的办法只有一个,就是房地产税,这也是发达国家调控房地产市场的成熟办法。但矛盾点在于,目前我国经济发展还需要房地产行业,因此楼市策略是“稳”,既要防过热,也要防过冷。在房价较高的当下,缺房的大多数购买力有限,而炒房族往往资金实力雄厚,如果真地屏蔽炒房者,房地产市场可能真的会冷下来,房地产税还会倒逼投资者大量抛房,造成房价下跌的压力。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,表面上看,代持炒房是由于新房的价格相对低,但是实际上依然说明购房者有很强的炒作情绪。部分炒作者确实钻了政策漏洞,在管控上应当限制相关住房交易,打消短期套现的冲动;而要想真正缓解矛盾,后续一方面需要积极增加供地,尤其是住宅用地来平衡供求关系,一方面要尽快落地房地产税,提高炒房成本。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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