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佣金何时能透明:一则Q房网“吃差价”的小故事

责任编辑:张志峰 来源:观察者网      2020-12-23 14:44:23
导读
一名房产经纪人坦言,其实大家都公开透明,也是一样竞争,谁还愿意再去做哪些招人恨的事情。但关键还是市场要规范,现在还有很多地方禁止不了,因为劣币驱逐良币,谁不这样做,谁就没有生意做。

观察者网·大橘财经讯(文/张志峰 编辑/周远方)二手房市场的水有多深,买过房的人大概都懂。“茶水费”“更名费”“让渡费”各式套路满满,令人防不胜防。

中介,本是买卖双方请来办理房屋交易繁杂手续的服务角色,如今却被视为买房过程中绕不过去的魔咒。以至于有人戏称,没有与中介斗智斗勇过的人生,是不完整的人生。

上海中原地产分析师卢文曦表示,近年来随着各个城市对于违法违规乱想的治理力度不断加大,类似中介乱收费、无照经营等行为已经得到有效遏制,但目前市场关于佣金不透明引发的一些奇葩事情仍时有发生。

金博大律师事务所资深律师曹文峰也告诉观察者网,类似的诉讼案件每年都有很多,在一些具体案件中,买方认为受到欺诈、中介久久收不到佣金、卖方不愿意承担费用都可能提起诉讼,由于各方保留证据情况不一,法官判案过程变数很多,往往要具体情况具体分析,最后很难下结论谁对谁错,因此“都是行业规则本身存在漏洞或监管不严导致的恶果”。

近日,上海市民刘芳(化名)在买房时,就因Q房网中介佣金不透明而卷入了一场“吃差价”漩涡中。而当观察者网就该事件采访另外两方——中介与卖家时,得到的是另外两个不一样的故事。

三方各执一词,陷入僵局

买家刘芳,看重一套住宅,因与Q房网中介夏某相熟,在得到其“全部交易过程中只收取1%佣金,无任何其他费用”的反复承诺后,委托夏某居间交易。

最终房产顺利过户,定价358万元,刘芳与卖家王海(化名)结清款项之后,即按照合同约定支付3.58万元佣金给夏某。

然而在交易过程中,夏某多次阻挠其与王海建立联系和直接沟通,使刘芳产生怀疑。最终买卖双方悄悄取得联系,才得知王海原本报给中介的底价是355万元,被中介授意抬高了房价,最后以358万元成交,多出来的3万元,要王海以佣金名义返还给中介夏某。

因此,刘芳认定Q房网中介夏某欺诈消费者,恶意抬高房价,并以“佣金”名义私自吃下3万元差价。

刘芳表示:“对于一套300多万的房子来说,3万佣金提前说明白了真的不算什么,但中介不该背着买家暗地里收,谁都不想收到欺骗。”

而卖家王海在交易过程中还遇到一个插曲:在自己预算之外还需要缴纳1.54万元个人所得税,中介夏某告诉他,可以代为疏通房产交易中心关系,免除个税,但需要支付7500元“好处费”。

于是王海按照夏某要求,在没有收到任何书面证据的前提下,将7500元现金亲自转交夏某指定人员。

不过,这次“疏通”没有发生效果,王海仍需按照规定足额缴纳了1.54万元个人所得税,而之前支出的7500元“好处费”却被要求签订一份“文字材料”,表明这笔钱并非行贿逃税所用,才可以退还。

“当初给钱的时候连个收据都不开,现在让我一个60多岁的人签些乱七八糟的东西,怎么敢答应。”因此,王海决定与买家刘芳建立“同盟关系”,拒绝支付3万元佣金,并承诺事情如愿解决之后,将355万元到手价之外的部分退还刘芳。

随后,两人一同维权,先后向Q房网总部、上海消保委、上海房管局等多地投诉,均未能得到满意答复,被房管局建议通过司法途径解决。

卖家王海出具的事件说明

启信宝数据显示,Q房网成立于2014年,运营主体为深圳市云房网络科技有限公司,控股股东系A股上市公司国创高新,总市值37.57亿元。同时,根据其官网信息,Q房网至今已在珠三角、长三角、环渤海地区等14个城市发展了1100余家店铺,汇聚员工26000人。从规模上看,已属于行业前列企业。

当观察者网致电作为第三方的Q房网时,深圳总部表示拒绝采访,只接受当事人投诉,而直接参与人夏某则表示接触媒体不在其职责范围内,同样拒绝采访。

最终,夏某所在门店店长韩某向观察者网表示,业内所谓差价,通常指买家多付了钱给中介,中介却没有全部支付给卖家,而是私自扣留了一部分。而这个交易中,购房款并未由中介经手,收取卖家3万元佣金是双方此前谈好的佣金价钱,你情我愿、白纸黑字的,也称不上吃差价。至于向买家刘芳隐瞒,是因为“这是中介与卖家的事情,跟她完全没有关系,没有义务告知对方”,并非故意隐瞒。

此外,韩某承认曾收取王海7500元“办事钱”,可以从佣金中抵扣,“直接退还也可以,但总得给我签一个说明文字作为收据吧,不然怎么证明?”

对于王海拒绝支付3万元佣金的行为,韩某认为,“一方面是他自身素质问题,不信守承诺,另一方面全是买家从中作梗。”Q房网正在准备向法院提起诉讼,追讨佣金。

业内:需要主管部门下重手,让佣金透明化

那么在这场交易里中介的行为,究竟是不是“吃差价”,是否合规?

观察者网采访了多名业内从业人员,得到的答案也是模棱两可。

上海一家小型中介公司负责人告诉观察者网,这种现象在全国都非常普遍,虽然表面上大家约定住宅统一按照3%来收取佣金,但中介行业竞争压力太大,为了抢夺房源和客户,通常都会私下里给客户降价,1%以下的佣金都很常见,但这个价格中介公司基本都要亏本,所以不可能不在背后搞小动作,多数业主也认可这种做法,只要佣金合理,业主也没有戳穿的理由,自然算不上“吃差价”。

卢文曦向观察者网分析称,伴随着房价十余年间的不断上涨,二手房交易过程中围绕着“黑中介”造成的一系列房地产乱象从未断绝,相关部门也一直在治理。这个交易案例中的“吃差价”行为,跟过去几年动辄十余万甚至百十万的差价相比自然不算什么,但其核心问题在于不透明,让买家感受到了欺骗。

“实际操作中,想要避免踩雷也很容易。”卢文曦表示,一方面,买卖双方一定要建立直接沟通和交易的关系,很多东西一碰面就明白;另一方面,所有的圈套都有“鱼饵”,大都是贪小便宜导致,利益面前一定要慎之又慎。

一位大型中介公司法务在接受观察者采访时表示,本案里中介向卖家索取佣金的诉讼,在过去几年通常会得到法院认可,因为有白纸黑字的合同在,证明当时双方认可了这一做法,这也是此种收佣方式被普遍运用的重要原因。但中介所用手段毕竟不够正派,现在类似案件已经越来越不被认可,特别是买卖双方能够有力证明中介有欺诈行为时。

该法务人士表示,现在的信息交流越来越方便,这种套路已经越来越为人所知,基本上买卖双方一碰面,就会知道其中问题;同时过去购房款都是中介经手,所以容易从中作梗,而现在都是双方直接交付,想让房东“吃到肚子里的再吐出来”,难度可想而知。因此有长远眼光的大公司基本都开始渐渐舍弃这种做法,以免陷入无休止的诉讼纠纷中,也能保住自身口碑。

对于具体办法,他坦言,目前最行之有效的办法是佣金透明化,这需要地方主管部门制定规则,并严格执行,也可以在司法诉讼时真正做到有法可依,而不是简单按照合同纠纷处置。但现在各地的推进速度却大不相同,有些地方吃差价现象仍然常见,而深圳等少数地区却已经很少发生。

各家、各地情况不一

观察者网调查全国几家大型中介公司发现,即便同一家公司,在各地情况也大不相同。

例如中介行业龙头企业链家,虽然在绝大多数地区均打出“不吃差价,吃一赔十”的广告标语,但对于“差价”的解释却不同,例如上海,承诺每一笔交易都公开透明,服务费明码标价;而成都却并未注明服务费明码标价,只将差价定义为“客户支付的购房款减去房东的出售价”。

观察者网拨打链家承诺履约电话时,得到的回复也是“不同地区的承诺有所不同,要具体案例具体分析”。

再如东南沿海区域最大的中介公司乐有家,2020年1月还专门在深圳总部召开了“杜绝差价,十倍赔偿”的服务升级发布会,其承诺覆盖的主要区域同样时深圳等少数地区。

一名在深圳工作多年的乐有家房产经纪人告诉观察者网,针对这种背着客户收佣金的做法,主要是前段时间深圳房协出了通知,要求佣金透明化,否则不但直接处罚很严厉,而且会暂停网签资格,这一下子捏住了大中介公司的命脉,从那之后公司一旦收到类似投诉,核实之后几乎都会做出让步,同时公司也会严厉警告员工,加大对个人的处罚力度。

“其实大家都公开透明,也是一样竞争,谁还愿意再去做哪些招人恨的事情,而且客户也吃这一套。但关键还是市场要规范,其他很多地方就禁止不了,因为大家都玩这一套,谁不这样做,谁就没有生意做。”上述经纪人直言。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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