观察者网·大橘财经讯（文/张志峰 编辑/周远方）二手房市场的水有多深，买过房的人大概都懂。“茶水费”“更名费”“让渡费”各式套路满满，令人防不胜防。

中介，本是买卖双方请来办理房屋交易繁杂手续的服务角色，如今却被视为买房过程中绕不过去的魔咒。以至于有人戏称，没有与中介斗智斗勇过的人生，是不完整的人生。

上海中原地产分析师卢文曦表示，近年来随着各个城市对于违法违规乱想的治理力度不断加大，类似中介乱收费、无照经营等行为已经得到有效遏制，但目前市场关于佣金不透明引发的一些奇葩事情仍时有发生。

金博大律师事务所资深律师曹文峰也告诉观察者网，类似的诉讼案件每年都有很多，在一些具体案件中，买方认为受到欺诈、中介久久收不到佣金、卖方不愿意承担费用都可能提起诉讼，由于各方保留证据情况不一，法官判案过程变数很多，往往要具体情况具体分析，最后很难下结论谁对谁错，因此“都是行业规则本身存在漏洞或监管不严导致的恶果”。

近日，上海市民刘芳（化名）在买房时，就因Q房网中介佣金不透明而卷入了一场“吃差价”漩涡中。而当观察者网就该事件采访另外两方——中介与卖家时，得到的是另外两个不一样的故事。

三方各执一词，陷入僵局

买家刘芳，看重一套住宅，因与Q房网中介夏某相熟，在得到其“全部交易过程中只收取1%佣金，无任何其他费用”的反复承诺后，委托夏某居间交易。

最终房产顺利过户，定价358万元，刘芳与卖家王海（化名）结清款项之后，即按照合同约定支付3.58万元佣金给夏某。

然而在交易过程中，夏某多次阻挠其与王海建立联系和直接沟通，使刘芳产生怀疑。最终买卖双方悄悄取得联系，才得知王海原本报给中介的底价是355万元，被中介授意抬高了房价，最后以358万元成交，多出来的3万元，要王海以佣金名义返还给中介夏某。

因此，刘芳认定Q房网中介夏某欺诈消费者，恶意抬高房价，并以“佣金”名义私自吃下3万元差价。

刘芳表示：“对于一套300多万的房子来说，3万佣金提前说明白了真的不算什么，但中介不该背着买家暗地里收，谁都不想收到欺骗。”

而卖家王海在交易过程中还遇到一个插曲：在自己预算之外还需要缴纳1.54万元个人所得税，中介夏某告诉他，可以代为疏通房产交易中心关系，免除个税，但需要支付7500元“好处费”。

于是王海按照夏某要求，在没有收到任何书面证据的前提下，将7500元现金亲自转交夏某指定人员。

不过，这次“疏通”没有发生效果，王海仍需按照规定足额缴纳了1.54万元个人所得税，而之前支出的7500元“好处费”却被要求签订一份“文字材料”，表明这笔钱并非行贿逃税所用，才可以退还。

“当初给钱的时候连个收据都不开，现在让我一个60多岁的人签些乱七八糟的东西，怎么敢答应。”因此，王海决定与买家刘芳建立“同盟关系”，拒绝支付3万元佣金，并承诺事情如愿解决之后，将355万元到手价之外的部分退还刘芳。

随后，两人一同维权，先后向Q房网总部、上海消保委、上海房管局等多地投诉，均未能得到满意答复，被房管局建议通过司法途径解决。

卖家王海出具的事件说明

启信宝数据显示，Q房网成立于2014年，运营主体为深圳市云房网络科技有限公司，控股股东系A股上市公司国创高新，总市值37.57亿元。同时，根据其官网信息，Q房网至今已在珠三角、长三角、环渤海地区等14个城市发展了1100余家店铺，汇聚员工26000人。从规模上看，已属于行业前列企业。

当观察者网致电作为第三方的Q房网时，深圳总部表示拒绝采访，只接受当事人投诉，而直接参与人夏某则表示接触媒体不在其职责范围内，同样拒绝采访。

最终，夏某所在门店店长韩某向观察者网表示，业内所谓差价，通常指买家多付了钱给中介，中介却没有全部支付给卖家，而是私自扣留了一部分。而这个交易中，购房款并未由中介经手，收取卖家3万元佣金是双方此前谈好的佣金价钱，你情我愿、白纸黑字的，也称不上吃差价。至于向买家刘芳隐瞒，是因为“这是中介与卖家的事情，跟她完全没有关系，没有义务告知对方”，并非故意隐瞒。

此外，韩某承认曾收取王海7500元“办事钱”，可以从佣金中抵扣，“直接退还也可以，但总得给我签一个说明文字作为收据吧，不然怎么证明？”

对于王海拒绝支付3万元佣金的行为，韩某认为，“一方面是他自身素质问题，不信守承诺，另一方面全是买家从中作梗。”Q房网正在准备向法院提起诉讼，追讨佣金。

业内：需要主管部门下重手，让佣金透明化

那么在这场交易里中介的行为，究竟是不是“吃差价”，是否合规？

观察者网采访了多名业内从业人员，得到的答案也是模棱两可。

上海一家小型中介公司负责人告诉观察者网，这种现象在全国都非常普遍，虽然表面上大家约定住宅统一按照3%来收取佣金，但中介行业竞争压力太大，为了抢夺房源和客户，通常都会私下里给客户降价，1%以下的佣金都很常见，但这个价格中介公司基本都要亏本，所以不可能不在背后搞小动作，多数业主也认可这种做法，只要佣金合理，业主也没有戳穿的理由，自然算不上“吃差价”。

卢文曦向观察者网分析称，伴随着房价十余年间的不断上涨，二手房交易过程中围绕着“黑中介”造成的一系列房地产乱象从未断绝，相关部门也一直在治理。这个交易案例中的“吃差价”行为，跟过去几年动辄十余万甚至百十万的差价相比自然不算什么，但其核心问题在于不透明，让买家感受到了欺骗。

“实际操作中，想要避免踩雷也很容易。”卢文曦表示，一方面，买卖双方一定要建立直接沟通和交易的关系，很多东西一碰面就明白；另一方面，所有的圈套都有“鱼饵”，大都是贪小便宜导致，利益面前一定要慎之又慎。

一位大型中介公司法务在接受观察者采访时表示，本案里中介向卖家索取佣金的诉讼，在过去几年通常会得到法院认可，因为有白纸黑字的合同在，证明当时双方认可了这一做法，这也是此种收佣方式被普遍运用的重要原因。但中介所用手段毕竟不够正派，现在类似案件已经越来越不被认可，特别是买卖双方能够有力证明中介有欺诈行为时。

该法务人士表示，现在的信息交流越来越方便，这种套路已经越来越为人所知，基本上买卖双方一碰面，就会知道其中问题；同时过去购房款都是中介经手，所以容易从中作梗，而现在都是双方直接交付，想让房东“吃到肚子里的再吐出来”，难度可想而知。因此有长远眼光的大公司基本都开始渐渐舍弃这种做法，以免陷入无休止的诉讼纠纷中，也能保住自身口碑。

对于具体办法，他坦言，目前最行之有效的办法是佣金透明化，这需要地方主管部门制定规则，并严格执行，也可以在司法诉讼时真正做到有法可依，而不是简单按照合同纠纷处置。但现在各地的推进速度却大不相同，有些地方吃差价现象仍然常见，而深圳等少数地区却已经很少发生。

各家、各地情况不一

观察者网调查全国几家大型中介公司发现，即便同一家公司，在各地情况也大不相同。

例如中介行业龙头企业链家，虽然在绝大多数地区均打出“不吃差价，吃一赔十”的广告标语，但对于“差价”的解释却不同，例如上海，承诺每一笔交易都公开透明，服务费明码标价；而成都却并未注明服务费明码标价，只将差价定义为“客户支付的购房款减去房东的出售价”。

观察者网拨打链家承诺履约电话时，得到的回复也是“不同地区的承诺有所不同，要具体案例具体分析”。

再如东南沿海区域最大的中介公司乐有家，2020年1月还专门在深圳总部召开了“杜绝差价，十倍赔偿”的服务升级发布会，其承诺覆盖的主要区域同样时深圳等少数地区。

一名在深圳工作多年的乐有家房产经纪人告诉观察者网，针对这种背着客户收佣金的做法，主要是前段时间深圳房协出了通知，要求佣金透明化，否则不但直接处罚很严厉，而且会暂停网签资格，这一下子捏住了大中介公司的命脉，从那之后公司一旦收到类似投诉，核实之后几乎都会做出让步，同时公司也会严厉警告员工，加大对个人的处罚力度。

“其实大家都公开透明，也是一样竞争，谁还愿意再去做哪些招人恨的事情，而且客户也吃这一套。但关键还是市场要规范，其他很多地方就禁止不了，因为大家都玩这一套，谁不这样做，谁就没有生意做。”上述经纪人直言。

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