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“四面楚歌”的王文学,能否带领华夏幸福突围?

责任编辑:张志峰 来源:观察者网      2021-01-21 14:19:32

(文/张志峰 编辑/马媛媛)随着金融+楼市双双调控趋严,房企“灰犀牛事件”频发,前有泰禾,后有华夏幸福,2021年似有山雨欲来之感。

曾经依靠造城的战略,华夏幸福将平安马明哲拉上了船,老板王文学也以500多亿的身价成就河北首富。

而眼下的华夏幸福,显然不怎么幸福了,业绩大幅倒退,债务违约,股债双挫,还有即将到来的业绩对赌泰山压顶……一时间竟是“四面楚歌”。

面对漫天飞舞的不利消息,1月19日,华夏幸福终于走到台前,集中回答了投资者疑问,表示公司将持续努力,做好主营业务,并提出三条解困措施:在经营上,加速回款,改善现金流;在投资上,提升投资质量,精准投资,严控支出;在合作上,坚持产业新城平台化、加大对外合作。

不过,华夏幸福究竟能否平安渡过眼下困局,仍然难有定论。

业绩倒退,对赌难达成

作为河北知名的房地产企业,华夏幸福曾经以独特的产业新城模式引傲业界,自2011年上市到2019年,其业绩都以每年超过30%的速度增长,在2019年营收还突破了千亿,成为了千亿俱乐部中的一员。

不过,才刚刚突破千亿营收一年,华夏幸福的业绩在2020年就迅速滑坡。

克而瑞统计数据显示,华夏幸福2020年全年操盘金额949亿元,已下跌到全国房企第37名,较2019年1454亿操盘金额和排名20名,出现大滑坡。

根据三季报数据,截止到2020年三季度,华夏幸福的营收仅为567亿,和去年同期相比下降了11.79%;净利润为72.8亿,和去年同期相比大幅下降了25.3%。

虽然年报的业绩还未出炉,但即使以去年4季度的409亿营收来计算,华夏幸福也难以达到千亿的营收。

而另一面是,和中国平安的业绩对赌兑付在即,成为悬在华夏幸福头顶的达摩克里斯之剑。

早在2018年,华夏幸福就曾经爆发债务危机,当时素有“中国最大隐形地主”之称的中国平安作为"白衣骑士"现身,方才顺利化险为夷。

但同时,当时王文学亦和平安签订了业绩对赌协议:承诺华夏幸福在2018-2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%,即三年归母净利润分别不低于114.15亿、144.88亿和180亿元,实际净利润小于同年度预测净利润95%将作出现金补偿。

在2018年和2019年,华夏幸福均“擦线”完成目标,不过在2020年前三季度,华夏幸福的净利润仅72.8亿,距离目标180亿相去甚远,大概率恐难以完成。

也就是说,届时企业将凭空多出一笔不菲的现金补偿款支付给平安,无疑会令本就不堪重负的华夏幸福日子更加难过。

股债双杀

伴随着华夏幸福业绩大幅倒退,2020年下半年以来,企业股价不断走低,截至1月21日早盘已跌至11.26元,创2015年以来新低,相较2020年7月的20.93元高价下跌近50%,市值蒸发超400亿元;相较平安入股时的股价,更是跌去近6成。

华夏幸福2020年7月至今股价变动日K图

福无双至,祸不单行。

从今年1月7日起,华夏幸福境内外的债券也开始遭遇投资者持续的折价抛售,其中折价最多的如美元债“华夏幸福8.05% B20250113”面额100美元,买价仅52美元;境内债“16华夏01”面额100元,成交价仅55.2元。

1月13日,穆迪将华夏幸福的Ba3企业家族评级和企业支持的高级无担保评级下调至B2;同时将这些评级纳入评估范围,以便进一步下调评级。

穆迪认为,评级下调反映出华夏幸福的经营业绩和产生的现金流均低于预期,鉴于 其流动性状况不佳,且在未来12-18个月内有大量债务到期或成为可推举债务,这加大了其再融资风险。

1月14日,另一大国际评级机构惠誉也紧随其后,将企业评级从“BB-”下调至“B”。

而在此之前,华夏幸福于2020年12月发行的1年期3.4亿美元海外债,票面利率已经高达10.875%。

1月15日,华夏幸福又被爆出其担保的两笔信托非标项目未按期偿付。涉及中融信托发行的两个信托产品,中融-骥达11号和中融-融昱100号,未按期偿付金额总计11.2亿元。

而面对股债双杀的局面,华夏幸福却回应称:“就是正常市场波动,目前整个地产行业情况欠佳,债券价格波动未对公司业务造成影响。”

三道红线压顶

需要指出的是,华夏幸福所面临的难题除了债务偿付及业绩下滑之外,还可能包含高负债之下的金融监管。

财报数据显示,截至2020 年三季度末,公司有息负债规模达 2185 亿元,其中短期负债940亿元、长期借款652亿元、应付债券525亿元。

对应现金短债比0.41,净负债率214%,剔除预收款的资产负债率 78%,“三条红线”全中,属于规定中的红档房企,即便度过眼前困局,也极有可能继续面临强力的融资监管窘境。

中金公司研究报告认为,为实现降档目标,华夏幸福未来年份拿地强度将下降,存量土储规模难以提升,土储覆盖倍数维持在1.3倍左右;同时,公司存量土储质和量上存在不足,预计公司当前未售货值约1300亿元,仅能覆盖未来1年左右的销售额,存量土储中三四线城市占比 75%,环京地区占比 52%,去化难度偏高,共同导致销售增长可能失速。

对此,华夏幸福回应称,自2019年中期起,公司总资产负债率持续下降,回款率不断提升。公司整体经营性现金流量净流出额同比减少20亿元,产业新城及相关业务经营性现金流量净流出额减少91亿元,回款率增加10个百分点。同时,商业地产及相关业务已在上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都八大重点城市核心地段落地优质项目,将从今年开始为公司后续现金流入提供保障。

不过,在坏消息满天飞的关键时刻,亦有一则利好消息。

1月15日,有外媒报道称,华夏幸福获得河北省政府承诺为其提供高达95亿元的有条件财政支持。

根据该资金支持计划,将先转账30亿元给华夏幸福,其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用,而剩余的约10亿元的部分用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。

1月19日,根据彭博消息,华夏幸福已将“16华夏债”全部回售本息划转至中证登。

尽管相对于企业庞大的债务危机来说,似乎远远不够,但也不啻为阴霾下的一缕阳光。王文学面对着一场博弈,之后他还能否有资格并带领华夏幸福走多远,都令人期待。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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