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不超过20亿参投FF,忙于扩张的华发将成为第三家跨界汽车的房企?

责任编辑:张志峰 来源:观察者网      2021-01-27 19:19:16

(文/张志峰 编辑/马媛媛)继恒大造车,合生创展投资蔚来之后,第三家跨界汽车的房企或将产生,为珠海国资委旗下华发集团。

1月27日午间,有媒体报道称,在法拉第未来(以下称“FF”)的最新一轮融资中,珠海市国资参与投资20亿元。珠海两大龙头国企,格力集团与华发集团携手参与了此次投资,但投资金额低于20亿元。

受此影响,华发集团旗下重要上市主体华发股份午后股价直线涨停,随后缓缓下降,报收6.24元,涨幅5.05%。

有分析人士向观察者网指出,2020年是珠海国企改革关键年,其在资本运作方面也格外积极,因此投资FF并不意外。

据统计,珠海市属国企近两年来新增产业投资项目200多个,涉及投资金额200多亿元,为全市各级各部门推荐引进企业超过200家,促成超过60家高科技企业签约或落户。

但作为珠海国资委旗下房地产行业的龙头企业,本就顶着“三道红线”压力艰难扩张的华发,突然投资汽车行业,且标的为备受争议的FF仍然惹人生疑。因此有业内人士向观察者网表示,华发即便参与其中,投资数额不会很大。

截止发稿,华发方面对此事仍不置可否。

千亿之后高溢价补仓

值得一提的是,从去年下半年开始,不少房企迫于“三道红线”压力,均明确表示要减少拿地,以降负债、保现金流为主要任务,纷纷采取“守势”。

而在这样的背景下,立足珠海、扩张全国的华发却并依旧势头不减。

克而瑞数据显示,2015年公司销售额突破百亿,为133亿元;2016年-2019年的销售额分别为357.25亿元、310.17亿元、582亿元、922.73亿元,几乎成倍数增长。

2020年,华发股份一举迈入千亿俱乐部,实现全口径销售额1205亿元,相比2019年增长30%,排名从2019年的39名上升到2020年的34名。

不过,激进扩张之后,华发的土地储备便显得捉襟见肘,

财报数据显示,自2017年至2019年,华发的总土地储备从2017年的877.11万平方米,下降到了2018年的750.04万平方米,2019年继续降低至697.48万平方米。三年之内,企业销售规模突飞猛进,土地储备却下降超过20%。

为了不使“无米下锅”,华发不得不频频高溢价拿地补仓。

据中指研究院数据,2020年1-11月,华发拿地金额为543.85亿元,远超去年全年的340.23亿元。而在华发2019年到2020年11月所拿地块中,有10块地溢价率超过20%,分布于上海、杭州、重庆等热点城市,其中溢价率最高可达73%。

而相比之下,全国40个典型城市土地成交平均溢价率还不到15%。

同时,华发亦开始联合融创涉足文旅产业。11月23日,双方在深圳市宝安区以127.1亿元的底价拿下了一宗混合属性地块,其中华发持有合资公司49%股权。

2020年12月,华发更是在武汉的三场“百亿土拍”中出尽了风头,先是历经287轮喊价,以94亿元拿下了硚口地王,21002.23元/平方米的楼面价更是刷新了区域记录;其后斥资74.69亿元在硚口区加入开发万人宿舍片。

扩张中的债务隐忧

需要指出的是,在企业亮眼的销售数据和疯狂拿地的同时,也早已埋下了债务隐忧。

数据显示,截至2020年9月末,华发股份剔除预收款的资产负债率为78.54%,较2019年末上升1.71个百分点;净负债率为148.35%,较2019年末下降2.33个百分点,均超过监管规定的最低标准,“三道红线”中华发已经脚踩两道。

仅有现金短债比较2019年末上升20.3个百分点之后,达到1.19倍,方才得以过线。

因此,激进扩张中的华发,所要面临的降负债压力恐怕不小。

而除了表面上的之啊呜之外,从企业少数股东的损益和权益占比长期处于不匹配的状态中,也不难看出其可能面临的“明股实债”风险。

财报数据显示,从2017-2019年,华发股份的少数股东权益在总权益中的占比均超过50%,而公司少数股东损益的净利润占比仅为8.8%、4.9%、16.0%。

到了2020年9月末,公司归属于母公司股东的净利润为17.55亿元,少数股东损益为7.659亿元,占净利润的30.4%;而归属于母公司股东的权益为210.7亿元,少数股东的权益为308.9亿元,占总权益比例达到59.46%。

此外,由于房地产行业预售制度导致的营收滞后性,预收账款很大程度上决定着企业未来1-2年内的营收利润增长潜力。

而华发股份截止9月预收款却仅有4.34亿元,骤减约99.26%,未来两年的利润恐难以保障。

幸运的是,得益于背后的华发集团和珠海国资委,企业融资利率却普遍低于同规模房企,近期企业所发行的超短期融资券、ABS、中期票据等,利率均不超过5%。

不过,即便是低利率融资,仍然是需要还的。上交所数据显示,截至2020年10月前华发股份及其子公司发行债券合计金额440.88亿元,待偿还余额330.34亿元。

本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。

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