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严控租金贷,上海十部委发文:2022年底前降至15%以下

责任编辑:张志峰 来源:观察者网      2021-02-04 20:23:10
导读
在严抓租赁市场秩序的同时,也要谨防市场价格出现异常波动。

(文/张志峰 编辑/马媛媛)2月4日下午,上海市住建委、房管局等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(下称《意见》),提出了九条规范租赁市场秩序的意见,其中对于租金贷部分引发市场广泛关注。

《意见》要求,未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得新增该项业务。按规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的,金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务,金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致,应当直接放款至监管账户。

同时,《意见》指出,住房租赁经营机构必须开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,与承租人和收储房源业主之间的租金、押金往来必须经过监管账户;机构不得强制诱导承租人一次性支付超三月租金,向承租人收取租金的周期与向业主方支付租金的周期要匹配;承租人所付押金只能用于支付收储房源押金;对于新发生的个人“租金贷”业务,应当直接放款至监管账户。

此外,《意见》还表示,要严厉打击住房租赁市场乱象,建立完善行政执法联动机制。上海各区要集中组织力量,通过联合执法与专业执法相结合,查处曝光一批侵害租房群众利益的典型案件。

“几乎从源头上杜绝了住房租赁经营机构滥用‘租金贷’的可能性。”同策研究院资深分析师张吉辉向观察者网表示,政策通过对租金的监管和约束,强制性的匹配了住房租赁经营企业现金流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度,既不可能对于相应资金进行“时间错配”,也无法对其进行“空间腾挪”。

需要注意的是,张吉辉指出,住房租赁经营机构的现金流现状将发生较大变化,可能影响其当前的运营状况,加剧其经营风险。

具体表现为,在入住率无法达到稳定水平的时候,无法通过足够的预收账款支付业主租金;住房租赁经营机构供应商借款周期可能与1-3个月不匹配,如大笔装修款、IT维护费用等。

因此,张吉辉表示:“在严抓租赁市场秩序的同时,也要谨防市场价格出现异常波动。”她表示,监管严控资金流向从某种程度上来说,收紧了中小型住房租赁经营企业的融资渠道来源,推高了企业的资金成本,从而加剧了租赁经营企业推高租金的意愿。

有业内人士向观察者网分析称,蛋壳暴雷的惨痛教训在前,此次政策明确剑指房屋租赁平台,以防范租金贷潜在危机。而蛋壳之后,作为市场寡头的自如,也自然成为监管重点。

他表示,此前市场规定的租金贷最高比例为30%,按照自如2019年底房源总数100万间计算(蛋壳为40万间),使用租金贷用户最高可达30万间,一下子就要砍掉15万间。假设每户平均月租3000元,相当于骤然出现每年54亿元的资金缺口,对企业来说不是一个简单的事。

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