（文/张志峰 编辑/马媛媛）2月4日下午，上海市住建委、房管局等十部门联合发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（下称《意见》），提出了九条规范租赁市场秩序的意见，其中对于租金贷部分引发市场广泛关注。

《意见》要求，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

同时，《意见》指出，住房租赁经营机构必须开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，与承租人和收储房源业主之间的租金、押金往来必须经过监管账户；机构不得强制诱导承租人一次性支付超三月租金，向承租人收取租金的周期与向业主方支付租金的周期要匹配；承租人所付押金只能用于支付收储房源押金；对于新发生的个人“租金贷”业务，应当直接放款至监管账户。

此外，《意见》还表示，要严厉打击住房租赁市场乱象，建立完善行政执法联动机制。上海各区要集中组织力量，通过联合执法与专业执法相结合，查处曝光一批侵害租房群众利益的典型案件。

“几乎从源头上杜绝了住房租赁经营机构滥用‘租金贷’的可能性。”同策研究院资深分析师张吉辉向观察者网表示，政策通过对租金的监管和约束，强制性的匹配了住房租赁经营企业现金流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度，既不可能对于相应资金进行“时间错配”，也无法对其进行“空间腾挪”。

需要注意的是，张吉辉指出，住房租赁经营机构的现金流现状将发生较大变化，可能影响其当前的运营状况，加剧其经营风险。

具体表现为，在入住率无法达到稳定水平的时候，无法通过足够的预收账款支付业主租金；住房租赁经营机构供应商借款周期可能与1-3个月不匹配，如大笔装修款、IT维护费用等。

因此，张吉辉表示：“在严抓租赁市场秩序的同时，也要谨防市场价格出现异常波动。”她表示，监管严控资金流向从某种程度上来说，收紧了中小型住房租赁经营企业的融资渠道来源，推高了企业的资金成本，从而加剧了租赁经营企业推高租金的意愿。

有业内人士向观察者网分析称，蛋壳暴雷的惨痛教训在前，此次政策明确剑指房屋租赁平台，以防范租金贷潜在危机。而蛋壳之后，作为市场寡头的自如，也自然成为监管重点。

他表示，此前市场规定的租金贷最高比例为30%，按照自如2019年底房源总数100万间计算（蛋壳为40万间），使用租金贷用户最高可达30万间，一下子就要砍掉15万间。假设每户平均月租3000元，相当于骤然出现每年54亿元的资金缺口，对企业来说不是一个简单的事。