【文/观察者网 吕栋】

再过半年，文在寅就要结束他5年的韩国总统任期。

刚上台6个月时，文在寅民调支持率超过70%，就连美国媒体都高度评价他“以人为本”的施政纲领，称他正带领韩国走向成功。

但在执政的最后6个月，文在寅的支持率却接连刷新下限，目前已跌破35%，超过六成的韩国民众希望政党轮替。

很明显，当初要成为“国民骄傲”的文在寅，已经在执政生涯后期失去民心。

原因可能有很多，但持续暴涨的韩国房价肯定不能被忽视。文在寅上台后，首尔公寓的平均价格在三四年里已经翻倍。

面对高企的房价，文在寅也努力过。

在25项房产调控政策轮番上阵后，韩国政府规定从今年6月起，将综合房产税税率最高调至6%，同时转让税税率也一同调高，持有房屋价值总额较高的业主最高将承担65%到75%的税率。

与此同时，韩国政府预计，今年房产税征税额将同比陡增216.7%。

重税之下，首尔房产交易整体呈萎缩状态，但6亿韩元（约合人民币327万元）以下的公寓住宅房源近期却更火爆了，被“一抢而空”。

这主要是因为，韩国新版综合房产税的起征点就是6亿韩元。设置这个起征点，原本是为了保护刚需，没想到，炒房客的涌入，却导致刚需更加无房可买了。

韩国媒体分析认为，随着6亿韩元以下购买需求相对集中，市面上的房源正迅速消失，并进一步推动此区间内房价呈现暴涨趋势。

　文在寅（图源：韩联社）

任期内最大遗憾

近期在与韩国民众对话时，文在寅坦言，没能控制房价，是他任期内最大遗憾。

“我为房地产政策的失败感到遗憾，这些政策没有为公众，特别是年轻人和新婚人士提供足够的机会来购买自己的住房。”文在寅有些自责，他认为如果当初能以更大力度调控房价，情况会更好。

韩国国民银行数据显示，在文在寅就任总统的2017年5月，在韩国首都首尔购买一套公寓的平均价格为6.07亿韩元（约合326万人民币）；而今年10月，这一均价达到12.1亿韩元（约合人民币650万元）。

事实上，如何将房价控制在合理区间，是每个韩国总统都要思考的难题。

这是因为，韩国国土面积只有10.32万平方公里，而三分之二的土地都是山地，由于缺乏合适的平原发展城市，导致韩国只有一个大城市群：首尔经济圈（首尔、仁川、京畿），该地区人口占全国总人口一半以上。

为防止房地产市场持续过热，韩国很早就在规划房产税，以遏制房价非理性上涨、降低居民可支配收入压力。

从韩国房产税历史来看，共经历两轮较大变革。

1990年，韩国开始分设针对土地和住宅的物业税，并实行累进税率，这一税种税负较轻，对单套住宅征收。

2005年，韩国进一步出台综合不动产税，带有明显调控性质，实行“存量征收，阶梯税率”的征收方式，持有人名下的房产总价值超过6亿韩元的，随价值升高，收取0.5%到2%不等的的综合不动产税。

从待售房屋和交易量数据来看，在2005年综合不动产税出台后，市场中房屋待售数量明显提升，与此同时交易量持续下行，二者的明显背离说明：综合不动产税的出台确实发挥了释放二手房存量供给的作用。

浙商证券2021年10月研报截图

但在文在寅执政后期，韩国房价再次出现飙升。对于许多人来说，在首尔买房已成为天方夜谭。

为此，今年6月1日起，文在寅政府将韩国综合房地产税税率上调至1.2%-6%，同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。

但对普通民众的刚需来说，这并不算是好消息，因为炒房客已经盯上6亿韩元以下的房子。

10月31日，韩国《亚洲日报》报道指出，受韩国政府限制住房贷款及对多房产者施以重税等政策影响，首尔地区6亿韩元（约合人民币327万元）以下公寓住宅房源被“一抢而空”。尽管首尔房产交易整体呈萎缩状态，但购房者对6亿以下公寓住宅需求集中，该价格区间交易仍处于相对活跃状态。

值得注意的是，6亿以下公寓住宅中，价格在1亿韩元以下的购房比重达到1.7%。今年以来首次突破1%。

根据韩国政府去年公布的“7·10对策”，多房产所有者和法人的房屋取得税由此前的1%至3%提高到12%，但公示价格不到1亿韩元的住宅被排除在重税之外，适用于1.1%的取得税。

此后，以多住宅者和法人为中心，对公示价格不到1亿韩元的低价住宅进行投资，而近期的贷款限制再次助长这一价格区间住房的购买热情。数据还显示，首尔地区1亿至3亿韩元、3亿至6亿韩元的公寓住宅购买比重也分别达到9.5%和26.1%，为今年单月最高值。

韩国民间房价调查企业不动产R114公布的数据显示，首尔交易价格在6亿韩元以下的公寓住宅数量由今年年初的25.9785万户减少至本月末的13.9233万户，减幅达到46.4%，而这一数量在所有待售房源中仅占比11.2%。

《亚洲日报》分析认为，随着6亿韩元以下购买需求相对集中，市面上的房源正迅速消失，并进一步推动此区间内房价呈现暴涨趋势。

房产税为何失效？

事实上，尽管韩国宣布将在今年6月提高房产税率，但房价依然不断走高。

数据显示，今年以来，韩国全国房价平均上涨19.08%，创下了近14年来最大的同比涨幅。截至今年10月，首尔公寓的平均交易价格达到12亿韩元（约合人民币660万元），较去年同期上涨20%。

本来用于遏制房价上涨的房产税，为何没有形成长效机制？

原因可能在于以下几个方面。

首先是客观因素。韩国人口严重向首都圈地区集中，首都圈之外的青年人到首都圈地区工作需要住房，当地房价上涨也在情理之中，因为刚需无法回避。

美元大放水也成为诱因之一。随着美联储实行无上限的量化宽松政策，美国10月CPI同比上涨6.2%，PPI同比上涨8.6%，创下30年新高。作为美国盟友，在美国肆无忌惮的开动印钞机后，韩国只能被迫为美国印钱买单。10月，韩国CPI同比上涨3.2%，近10年来首次突破3%。

与此同时，在2020年美联储放水过程中，韩国将利率从1.25%下调到0.75%，之后又下调到0.5%。这导致韩国存贷利率逼近于0，加上大量美元涌入，韩国国内可投资标的有限，最后大量热钱只能涌入房市。

第三，韩国政府的楼市政策变动十分频繁，并且很多政策仅停留在呼吁层面。

例如将韩国的行政机关、国会都搬离首都圈等一些举措，并未实际实施。虽然青瓦台也想通过税制改革遏制房价，比如对多套房产拥有者或者对高档住房拥有者多征税，但真正落地措施的并不太多。

第四，围绕楼市开发，韩国也有很多贪腐事件发生。

2017年，由知道内幕的公务员群体组成的“韩国土地住宅公社”，集体购买了7000坪土地。之后，这些土地在今年“恰巧”成为了新城区的规划用地。在盖楼前，土地往往就已经被提前知道消息的公务员炒到“可怕”的价格。

第五，韩国财阀也占据大量土地，哄抬房价在所难免。

这些因素综合起来，韩国楼市“越调控房价越高”的怪圈也就不难理解。

11月22日，据韩国企划财政部发布的消息，2021年综合房产税征收对象同比大增42%，为94.7万人；征税额同比陡增216.7%，为5.7万亿韩元（约合人民币306.8亿元）。

但即便这么大的持有成本，也无法阻止韩国人买房。因为美元洪水涌入之下，一切商品都在通货膨胀，房屋反而成为安全的避险资产。

另外，房产税带来的高额成本，可以通过租金进行转嫁。

央视今年5月报道，家住首尔的李先生，在韩国拥有多套住房，面对房产相关税率的提高，他选择继续上调租金，而不是卖掉房子。李先生表示，一下子提高这么多税率让他无法接受。

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