俄罗斯房价暴涨,安琪酵母花5000多万在莫斯科买房

来源:观察者网

2022-07-21 14:42

国内“酵母一哥”,用另外一种方式出圈了。

据安琪酵母日前发布的公告,该公司旗下俄罗斯子公司拟在莫斯科购置一处房产,折合人民币5590万元(不含税)。该公司称,这有助于优化资源配置,为该公司俄语区国际业务发展提供有力的支撑。

在俄罗斯子公司经营亏损的当下,这笔投资是不是好买卖?

在俄乌战争爆发后,伴随着西方国家对俄罗斯的一系列制裁,不少企业纷纷出走,大量物业被空置。有人认为,对于中国等国家的企业而言,西方企业的退潮提供了一个抄底俄罗斯,尤其是莫斯科物业地产的良好机会;此外,鉴于卢布带来的不确定性,作为不动产的房子显然也更保险。

也有人认为,现在俄罗斯房价已经在暴涨,但长期需求并不活跃,此时入场将面临一些不确定性。

购置房产公告截图

在俄乌战争爆发后,俄罗斯楼市情况如何?业界又有哪些看法?

近5600万人民币,中国酵母一哥在莫斯科买房

资料显示,安琪酵母是全球最大的YE(Yeast Extract,在食品调味领域特指酵母抽提物)供应商和第二大干酵母供应商。它在中国境内,以及俄罗斯、埃及等地共建有12个工厂,酵母发酵总产能已达到31.6万吨。它在国内市场占比近60%,在全球占比超过15%,产销规模已全球第二。

7月13日晚间,安琪酵母发布公告称,旗下控股子公司安琪酵母(俄罗斯)有限公司拟在莫斯科购置一处房产,折合人民币5590万元(不含税),其中购房款5575万元,其他交易费用15万元。

酵母巨头,怎么跑到俄罗斯买房去了?

公告显示,该资产建于2008年,位于莫斯科核心商务区ZEMLYANOY VAL路75号,系整体框架结构,总面积为2343.2平方米,地上5层,阁楼2层,地下负1楼为停车场。“交通十分便利,2分钟上城市内环快速路,到地铁环线TAGANSKAYA站步行5分钟。”

地图资料显示,该房产毗邻莫斯科河,距离红场非常近,位于市中心地带。

安琪酵母购置房产区位 图源谷歌地图

从公告来看,地理区位优势,是该房产吸引安琪酵母的一个重要原因。

安琪酵母俄罗斯子公司,其工厂位于利佩茨克市。该公司的营销部门也在这里成立,并负责俄语区市场营销和应用技术服务工作。但是利佩茨克市距离莫斯科480公里,不能很好地满足该公司发展需求。

莫斯科作为俄罗斯的政治、经济、科创中心和交通枢纽,显然不少条件要好得多。

安琪酵母解释称,在莫斯科购置房产,这是为了加快推进俄罗斯中亚市场深度开发和研发本地化。这将有助于该公司优化资源配置,充分发挥莫斯科的区域优势,并为其俄语区国际业务发展提供有力的支撑。综合来看,这有助于增强该公司持续盈利能力和综合竞争力。

这引发外界的好奇:在俄乌战争等因素下,现在买是否划算?俄罗斯楼市情况又是怎样的?

俄罗斯房地产市场,现在如何了?

公告显示,经俄罗斯当地第三方机构评估,该房产的市场价值6.23亿卢布,不含税市场价值为5.19亿卢布。最后确定的交易价格为不含税价格5.417亿卢布(约5575万元人民币)。结算时,按照支付当天俄罗斯央行卢布对人民币汇率,折算成卢布支付。

据时代财经本月14日报道,折算下来,这笔房产的单价在2.39万元/平方米左右,相比市场价值溢价率不到5%。有当地中介对其表示,中心区的商业物业一般都会有一些溢价,加上最近整体均价上涨,上述交易并不亏。

“现在莫斯科空置的物业多,讨价还价空间大,对于在当地有战略布局需要的企业来说容易实现抄底。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为,实际上俄罗斯尤其莫斯科的房价并没有下跌,甚至处于上涨过程,加上俄罗斯如今正在面临18%或更高的通胀,这意味着房价会继续上涨。考虑到俄乌战争、卢布面临的风险,与其持有大量卢币,不如买入一些房产资产等待情况好转。

这涉及一个问题:俄罗斯房地产市场,现在怎么样了?

俄罗斯联邦统计局数据显示,今年一季度,俄罗斯一手住房的平均价格约为每平方米10.92万卢布(去年同期为8.32万卢布);当季二手住房的平均价格为每平方米8.99万卢布(去年同期为6.78万卢布)。尤其是近两年,俄罗斯房价增速明显加快。

从今年一季度的平均房价(俄罗斯卢布计价)来看,俄罗斯一手住房比去年同期上涨了31.28%,二手住房同比大约上涨了32.5%。

俄罗斯近年每平方米平均房价(俄罗斯卢布计价)呈攀升趋势

地产资讯网站“全球置业指南”(Global Property Guide)在本月13日的报道中表示,在俄乌战争仍在持续的背景下,俄罗斯房价意外飙升。扣除通胀因素的俄罗斯全国“真实”房价(real house price)在今年一季度同比上涨18.78%,较去年同期的5.23%增幅大步提速,这创下了自2007年三季度以来的最佳表现。文章特别提到,由于卢布波动、对俄制裁导致的通货膨胀高企,俄罗斯的房价名义增速还要更高。

图源“全球置业指南”网站

去年十月到今年1月,俄罗斯的年化通货膨胀率基本徘徊在8-9%之间的水平。但在俄乌战争及西方国家对俄制裁后,俄罗斯通货膨胀一路飙升:3月俄罗斯年化通货膨胀率达16.7%,创下七年新高;随后的4月续刷新高,升至17.8%——即使现在通胀稍有降温,其6月通胀率仍为15.9%的高位水平。

在俄乌战争爆发前的2月中旬,美元兑俄罗斯卢布约为1:75左右。但是到了俄乌战争爆发后3月11日,美元兑俄罗斯卢布盘中一度接近1:155,随后俄罗斯卢布汇率一路反弹。目前,美元对俄罗斯卢布汇率来到了1:55左右。汇率的波动影响着人们的理财选择,也让楼市受到一定影响。

俄罗斯年化通胀率近期走势 图源TradingEconomics

俄罗斯分析师:避险需求推动楼市,但需求不会长期活跃

俄罗斯投资管理公司Finam FG的分析师佩里耶娃(Natalia Pyryeva)认为,俄罗斯房地产市场一季度的表现,并不能反映西方国家制裁、通货膨胀加速、利率高企和人口低收入等条件下,俄罗斯的实际状况。

佩里耶娃指出,在2021年年底,俄罗斯的贷款利率明显提升,这让购房者急于在今年年初购买新房和公寓。俄乌战争爆发后,“金融战”风险升级,俄罗斯中央银行决定将利率提高到20%,这也让一些购房者试图尽快完成交易。

面对局势和经济的动荡,大量投资者也寻求投资房地产来减少储蓄等资产的损失。这一过程中,全额付款的购房者数量在升高。

今年一季度俄罗斯卢布汇率大幅震荡 图源Investing

因此佩里耶娃认为,今年一季度的俄罗斯楼市上涨行情,可以解释为在经济不确定性增加的背景下,购买房地产来保值的消费需求受到了刺激。但是她认为,“没有理由相信需求会过于活跃”,因为现在楼市价格过热、通胀加速,俄罗斯家庭收入在下降,这些可能会打击消费端需求。

同时,因为建筑成本在继续上升,俄罗斯的房地产开发商不太可能会打折销售,让自己承受损失。房地产巨头俄罗斯LSR集团和俄罗斯Etalon集团业绩表现比较乐观,而且由于公众信心较高,流动性充足等利好因素,他们销售急速下降或者新项目被冻结的风险比较小。据佩里耶娃预计,长期来看,他们仍将扩大土地储备,提高自身业务能力。这也会对楼市供需两侧带来影响。

安琪酵母在俄罗斯盈利遇挫

安琪酵母购置房产公告显示:“本次交易资金来源为俄罗斯公司自筹。”

购置房产公告截图

这引发了网友的另外一个关注:安琪酵母在俄罗斯的业务表现。

数据显示,近期以来,安琪酵母俄罗斯子公司处于经营亏损状态。

俄罗斯子公司经营亏损 2021年年报截图

公告显示,截至2022年3月31日,安琪酵母俄罗斯公司资产总额73755万元、负债总额73370万元、流动负债总额3754万元、净资产385万元。2022年一季度俄罗斯公司营业收入9690万元、净利润-531万元(以上数据未经审计)。

与此同时,安琪酵母在俄罗斯乃至俄语区的业务,仍在遭受着多种不确定因素的影响。安琪酵母在公告中表示,“由于俄乌冲突,俄罗斯公司会面临出口业务受阻及减产的风险。”而俄罗斯目前通货膨胀率超过15%,再加上卢布的波动,安琪酵母俄罗斯公司的压力其实不小。

俄罗斯年化通胀率近年走势  图源TradingEconomics

安琪酵母认为,俄罗斯政府和俄罗斯央行正采取措施支持经济结构转型,力争俄罗斯经济在2024年能适应制裁并形成以本地化生产为基础的新市场,实现经济发展再平衡。

安琪酵母还表示,其俄罗斯子公司将加快推进莫斯科总部建设,对本地市场进行二次开发,将俄语区销售比例从60%提升到80%左右,实现本地销售为主的新发展格局,减少俄罗斯公司对俄语区以外出口市场的依赖。

责任编辑:周毅
俄罗斯
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