上海今年首场土拍催生虹口“新地王”，释放楼市回暖信号？-观察者网

（文/孙梅欣编辑/张广凯）

2月20日，上海迎来2025年首场土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂+庆隆联合体、华润+越秀联合体、国贸+金地+星狮联合体、龙湖+建华联合体分别斩获，本场土拍共计揽金159.26亿元。

其中最获瞩目的，是上午拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联合体在竞价184轮之后，以89.64亿元的价格，拿下虹口地块，以38.2%的溢价、楼面地价11.74万元/平方米的价格，成为上海虹口“新地王”。按照这一成本价，预计可售楼面价为12.5万元/平方米。

这一楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块，和去年末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全国第单价第一、第二。

开年首场土拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录，也让市场对从去年末延续的市场表现为之期待。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有了高楼面地价的烘托，让市场更期待小阳春的到来。

竞拍184轮！上海内环再出稀缺地块

虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以西，属于内环内位置。地块周边相当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾是板块内重要的商业中心，由于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场就有高价预期。

目前周边可以参照的楼盘价格如瑞虹新城，二手房售价超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价格约为17万元/平方米，价格水平无疑给虹口地块预留了充足空间。

优越的区位也让虹口地块颇具竞争力，除了金茂+庆隆联合体之外，还有中海、招商+绿城联合体、保利发展、华润+越秀联合体参与竞拍，现场竞争颇为激烈，最终现场竞拍次数达到184轮。

值得注意的是，近期金茂出手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年的最后一场土拍上，金茂和宝冶、招商分别组成联合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现了资金实力和加快在上海土地储备的决心。

事实上去年金茂在上海的在售项目已经基本售完，今年只有早前和华润、建发联合拿下的桃浦地块，因此在去年末加快补仓。而在年初就重仓市中心的虹口地块，区域位置较年末郊区地块更为优越，可以看出金茂今年想走高端路线，实现利润最大化的目标。

相较于其他房企，联合体之一的庆隆集团知名度相对较低，但实际则是投资界“老钱”。庆隆集团是新加坡老牌投资公司，是新加坡知名房企，实控的黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资。

庆隆集团早年就在上海设立投资公司，在上海长风、新江湾有沁和园、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现在土地市场上。

有意思的是，本场土拍拿地的新加坡“含量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联合国贸、金地拿下松江地块的星狮地产，也是新加坡知名房企。早年金地商置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以资金方的形式，出现在上海土拍市场。

在一定程度上也表明，当价格回归到合理范围时，上海这样一线城市的优质土地，仍然会获得资金的高度青睐。

房企积极补仓释放回暖信号

除了虹口地块，浦口新区地块也是当天的热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招商、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终，华润+越秀联合体以50.9亿元价格、33.4%的溢价拿下该宗地块，楼面地价约为7.47万元/平方米。

这也是华润和越秀在浦东新区新杨思板块内合作拿下的第二宗宅地。去年11月，华润、越秀、中能建三家联合体以总价78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价为7.44万元/平方米。由此来看，年初这宗地块虽然容积率更高，但单价和去年基本持平。

在出让之前，浦东新城地块曾被市场寄予更高期望，市场普遍认为该宗地块也会打破区域纪录。但从最终出让结果来看，并未达到更高预期。

国贸+金地+星狮则以8.15亿元的总价、2.62万元/平方米单价，拿下了松江新城地块。这宗地块也是当日出让总价和容积率最低的地块，预计未来主打改善型住房群体。

另外龙湖+建华以约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元/平方米，为当日单价最低地块。

4宗地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破区域单价纪录，跻身全国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海二手房价格环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也给市场带来一丝“止跌回稳”的气息。

卢文曦表示，这场土拍释放了一些积极信号：“市场在转暖向好，尤其对于高总价的高端改善产品，市场预期较为乐观，这一点在去年末的二手房市场交易表现中也有所呈现，也促使房企拿地更为积极。”

“首场土拍4宗地块均溢价出让，也显示出对未来市场的信心。”卢文曦表示，从结果来看仍有分化表现，市区2幅地块关注程度高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度也更高：“一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提升楼市持续好转的预期。”

评论9条

83年的小石头

02-21 07:48

来自广东省

guan_16866259072227

02-20 19:32

来自上海市

预计可售楼面价为11、12万元/平方米，准备卖多少？以前都是楼板价翻翻，准备卖20万一平？

20万！那是成本价，30万起，你还别嫌贵，对标的是纽约时代广场。

wildthinktank

02-21 07:26

来自广东省

guan_16153797352558

02-21 00:55

来自广东省

到现在还那地王来讨论房地产，还是上海的地王。房地产真正问题地区是广大中小城市与大城市郊区的过度开发。

中小城市和大城市远郊是明显的欠开发。很简单一个问题，中国起码有一半人喜欢住别墅胜过洋房高层。对于这些人，你去任何一个城市，看看买到心怡的别墅的有多难，你自己去买过就知道了。郊区化、低密化是推进居住降本、释放消费空间、催熟低空经济具身智能等新产品服务家庭普及的必然要求，这一步差老远了。过剩的高层建筑，是历史的误会，结局要么放着要么炸掉。

wildthinktank

02-21 06:53

来自广东省

我跟很多人观点不一样：三四线房价已经回到2015之前，泡沫挤出和价格超调是存在的，现在反而是安全的。一线城市核心区在所谓避险逻辑下，泡沫不仅没有消除，反而在加速积累。
从基本面看，一线核心区与居民收入严重背离，甚至也与企业赚钱能力严重背离，无论是企业还是居民，要发展下去都不希望资产价格成为经营负担，租子收得太多，就要跑掉的。
从趋势上看，这一轮中国引领的新产业革命包括：
1. 新能源汽车降低通勤成本；
2. 自动驾驶降低通勤强度；
3. 低空经济补强远郊低密度区域公共服务；
4. 具身智能机器人降低配套依赖；
5. 远程工作降低人员聚集需求；
6. 黑灯工厂降低工作密度。
以上产业革命正在为大规模远郊区城市化和全民居住别墅化奠定基础。
从城市轮动来看，全球化的破碎对外向型口岸城市将构成致命冲击，而内循环打造将提振生产型城市和内陆贸易重镇的地位，城市经济格局将重塑。
世界上没有不散的筵席，中国一线城市的真正崛起也是最近十几年的现象而已，而且是伴随着经济脱实向虚和平台崛起的。当下中国经济已经走向科技创新、内生引领，有些东西是历史的一瞬间，就不要当做永恒了。一线城市现在这种强行推高地价的方式，甚至是高成本旧改做地的方式，是不是最后几年炸个大烟花？
中国经济未来的希望不在这些泡沫化的地方，我把话说在这里，咱们2035再来回看吧。