（文/解红娟 编辑/张广凯）

2025年，上海商办市场在宏观经济调整与产业转型的双重背景下，呈现出甲级办公楼与零售物业“双线承压”的态势。

一方面，甲级写字楼市场受新增供应集中释放与需求复苏乏力影响，空置率攀升至高位，租金持续下行；另一方面，零售物业虽在消费政策刺激下显现局部活力，但新增供应压力仍推动租金承压，市场竞争进一步加剧。

不过，细分领域的结构性机遇与政策引导下的业态升级，为市场长期调整注入了潜在动能。

2025年上海甲级写字楼市场的供需矛盾持续深化。全年新增供应达103.7万平方米，其中第四季度单季就有31.5万平方米项目竣工交付，仅中央商务区便贡献24.3万平方米新增体量。

与之相对的是，需求端虽有温和修复，但全年净吸纳量仅49.9万平方米，不足新增供应的五成，供需缺口进一步拉大。

供应过剩直接传导至市场基本面，空置率与租金呈现“一升一降”的显著特征。2025年四季度，上海甲级写字楼中央商务区录得两个项目竣工交付，共计24.3万平方米，推动空置率环比上升1.7个百分点，同比上升1.6个百分点，达到18.0%。

租金方面，市场“以价换量”氛围浓厚，中央商务区平均租金降至6.4元/平方米/天，同比降幅达12.1%；非中央商务区租金同步下行至4.2元/平方米/天，同比下降11.0%。

多数业主为吸引租户，不仅下调租金，还在租赁条款上提供灵活协商空间，如延长免租期、允许按需分割面积等，部分新兴板块项目甚至出现“降价抢客”现象，区域间租金分化进一步加剧。

尽管整体需求承压，但细分行业的支撑作用尤为突出。仲量联行数据显示，过去12个月，金融行业仍是甲级办公楼需求的首要驱动力，占比达23%。其中，私募基金尤其是量化证券投资基金业务规模扩张，带动多宗大面积租赁成交；科技互联网行业需求占比跃升至17%，成为第二大需求来源，人工智能（AI）相关企业从底层算力布局到应用场景落地，均展现出强劲的扩租意愿，部分项目甚至形成AI企业集聚效应。此外，以内资律所为代表的专业服务业保持韧性，需求占比14%；户外运动、潮玩品牌等消费类企业也因消费模式转变，释放出一定的办公扩张需求。

与写字楼市场类似，2025年上海零售物业市场同样面临“供应增长快于需求复苏”的挑战。

2025年，上海两个核心商圈项目与三个非核心商圈项目合计交付47.6万平方米新增供应。其中，第四季度新增供应26.5万平方米，涵盖两个核心商圈项目与一个非核心区项目。

尽管年内“促消费”政策持续发力，叠加入境游与国内旅游市场回暖，零售物业需求有所提振，但仍难以完全消化新增供应，租金承压成为全年常态。

从租金表现来看，核心商圈与非核心区均呈下行趋势。2025年四季度，核心商圈首层平均租金环比下降0.4%，至41.8元/平方米/天；非核心区首层平均租金环比降幅扩大至1.3%，降至14.4元/平方米/天。

为应对空置压力，业主普遍采取租金优惠与灵活租约策略，通过调整租金报价、优化租户组合等方式填补空置面积，这一举措也使得核心商圈空置率季度环比下降0.4个百分点至8.4%，非核心区空置率环比微降0.2个百分点至13.3%，市场整体空置水平保持相对稳定。

在需求端，新兴消费趋势与政策刺激推动部分行业迎来机遇。消费电子、运动服饰、潮玩杂货、宠物消费及平价餐饮成为2025年零售租赁需求的主要驱动力。

其中，“它经济”持续升温，宠物消费从传统的食品、洗护服务，延伸至宠物玩具、健康护理等细分领域，部分购物中心专门开辟宠物活动专区，提供手推车租借、宠物美容等配套服务，打造“宠物友好”消费场景；消费电子领域则受益于“以旧换新”政策与科创产业增长，本土品牌加速线下布局，门店数量与面积均有显著提升。

仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示，“2025年第四季度零售租赁市场保持稳定，主要得益于新项目良好的预租表现及针对现有租户的激励措施。“本季度上海市区净吸纳量达27.3万平方米，推动全年总净吸纳量至40.4万平方米。