(文/解红娟 编辑/张广凯）

2025年的上海兴业太古汇，上半年活成了“背景板”，下半年却凭一艘“船”逆风翻盘。

近日，太古地产发布2025年第四季度营运数据汇报，其中，上海兴业太古汇四季度零售物业出租率为96%，看似处于高位，却在太古地产旗下所有商场中排名垫底。

横向对比来看，同期，中国内地市场中，北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都太古里、上海前滩太古汇的出租率分别达到99%、100%、99%、97%、98%，均保持在高位水平；香港地区的太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓更是实现100%满租，零空置率的经营状态。

值得注意的是，这并非上海兴业太古汇首次陷入“垫底”困境。2025年前三季度，其零售物业出租率分别为94%、94%、95%，整整四个季度，始终未能摆脱太古系“倒数第一”的标签。

在商业运营逻辑中，出租率通常与客流量、销售额呈正相关，铺位空置率过高，往往会直接影响商场整体客流黏性与消费活力。这一规律也体现在上海兴业太古汇2025年前半年的表现中，前两个季度，上海兴业太古汇出租率持续维持在94%的低位，对应零售销售额增幅均为13.5%。

转折发生在2025年下半年。上海兴业太古汇走出了独立于出租率的增长行情：一边是依旧垫底的出租率，一边是零售销售额的爆发式增长。数据显示，三季度出租率微涨至95%，销售额增幅却飙升至41.9%；四季度出租率进一步提升至96%，销售额增幅更是攀升至49.6%。

这场惊艳的逆袭，源自路易威登（LV）全新概念地标“路易号”正式靠岸兴业太古汇。

2025年6月26日，路易威登全新概念地标“路易号”在静安南京西路商圈兴业太古汇正式启幕。据介绍，“路易号”项目投资规模宏大，总面积1600平方米，长114.5米、高30米，内部是一个三层复合型体验空间，一层和二层举办路易威登全新展览《非凡之旅》，二层为品牌精品店，三层设有路易威登咖啡馆。整体空间开创性地融合“首发+首展+首秀”三种业态。

“路易号”启幕后，迅速成为全球关注的网红打卡地，有效带动了区域客流增长。自南京西路上的“路易号”项目落地以来，吸引了来自全球87个国家及地区的海外游客打卡、购物。

可参考的是，2026年元旦假期3天静安区入境消费迎来“开门红”，离境退税开单量同比增长249%，对应退税销售额同比增长110%，其中“即买即退”开单量增长13倍，对应销售额增长9倍。

作为距离“路易号”最近的商业综合体，上海兴业太古汇成为此次流量红利的最大受益者。海外游客在“路易号”完成参观、打卡后，往往会前往兴业太古汇进行消费，形成了“打卡+消费”的完整闭环，直接带动商场客流与销售额双增长。

表现在数据上，2025年下半年，上海兴业太古汇“即买即退”交易单数较上半年增长约700%，消费金额同比增幅接近400%，其中在“路易号”完成退税的单数占商场总退税单数的三成。

盘古智库高级研究员江瀚指出，兴业太古汇2025年下半年零售销售额同比激增近50%，其核心驱动力并非泛消费复苏，而是“事件型流量经济”的精准引爆。

“LV全球最大旗舰店‘路易号’落地，不仅带来高净值客群聚集，更激活了‘打卡-购物-退税’闭环。”在江瀚看来，这说明，兴业太古汇的增长并非源于本地大众消费回暖，而是依托国际品牌超级旗舰店所构建的“全球消费磁极”，在入境游政策放宽与离境退税便利化双重加持下，成功将太古汇打造为国际奢侈品消费目的地。

江瀚表示，这一增长背后反映的是高端零售地产运营逻辑的根本转变，从“收租模式”转向“流量运营+业态策展”。

值得一提的是，太古地产并未止步于引入LV单点爆破，而是在2025年密集引进等首店与潮流品牌，形成“重奢+轻奢+生活方式”的复合业态矩阵。

以广州太古汇为例，2025年持续引入轻奢与生活方式首店，如东方美学包袋品牌山下有松、韩国原创设计品牌 GRVRGROVE、新加坡狮拾久全新品牌星耀等，丰富轻奢与品质生活方式矩阵，精准匹配中产与精英客群的品质消费需求。

江瀚分析指出，这种策略有效延长了客流停留时间，提升了非主力店销售转化率，使租金收入虽短期承压，但整体资产价值与未来议价能力显著增强。这正是太古从“空间持有者”向“消费生态构建者”转型的典型体现。

“兴业太古汇的爆发并非孤立现象，而是中国奢侈品市场结构性回暖与国际品牌战略重心回调的缩影。”江瀚坦言，但此轮复苏具有高度集中性，头部品牌、核心城市、标杆项目受益明显，而二三线或同质化商场仍承压。