近日，东吴证券首席经济学家、研究所联席所长芦哲在报告《消费“向下”、地产“向上”：300个地级市人口流动与需求变迁》中提出，近年来，中国经济版图上出现了一个耐人寻味的结构性现象：消费与房地产在地区层面呈现出长期的背离走势。

低线城市消费表现更为强劲，而房地产市场却相对疲弱；反观高线城市，消费增长放缓，但房价展现出更强的韧性。

这一背离是长期趋势，在2020年后日益凸显。

芦哲认为，其根本原因，在于中国人口流动模式的深刻变革。人口流动半径缩短，从跨省大规模迁移转向省内集聚，从一线超大城市转向二线省会和区域中心城市，甚至出现回流低线城市的迹象。

这一人口迁徙的底层逻辑变化，正从空间维度重新配置消费与房地产的需求，重塑中国未来的城市发展格局。

消费向下，地产向上

报告提到，在宏观总量层面，消费与房地产的走势偶尔会发生短期背离。

例如，消费数据增速回落，而房地产市场却出现量价改善，这种波动往往与补贴政策、价格周期等短期因素高度相关。然而，更为关键且长期的结构性背离，体现在不同能级城市之间。

数据显示，2020年至2024年，一线、二线、三线及以下城市的社零复合增速分别为1.2%、3.8%、4.6%，呈现出明显的消费需求下沉特征，低线城市消费增速显著高于高线城市。然而，在同一时期，房价的区间最大跌幅却呈现相反的梯度：三线及以下城市跌幅最大，达到17.2%；二线城市次之，为16.4%；一线城市跌幅最小，为12.8%。这意味着，消费越强的城市，房价反而越弱。更值得关注的是，这种背离在2015年至2019年间并不存在。彼时，一线城市房价涨幅最大，消费增速也同样最高，不同能级城市的消费与地产表现高度同步。

这种地区性的长期背离，无法用短期的价格或政策刺激来解释。其背后是2020年后结构性因素的改变。

低线城市的消费强劲，源于人口流出放缓，同时耐用品和非耐用品消费的渗透率均未饱和，仍有广阔的提升空间。而高线城市消费偏弱，是商品消费市场进入成熟阶段、外来人口流入放缓共同作用的结果。

值得注意的是，高线城市的服务消费并不差，例如北京2025年社零同比下降2.9%，但服务消费却增长了5%。这说明高线城市的消费结构正在升级，只是社零这一指标未能完全反映。

房地产的逻辑则完全相反。经过过去二十多年的高速发展，低线城市的住房需求已接近饱和。2020年第七次人口普查数据显示，超过八成的低线城市人均住房间数已超过1间，平均达到1.24间。而一线城市人均仅0.91间，住房紧张状况依然存在。

因此，人口回流低线城市时，他们短期往往并不缺房，无法形成新的购房需求。而高线城市，则受益于核心资产的稀缺性和中高收入人口的持续集中，房价展现出更强的抗跌性。最终，人口流动与不同的渗透率水平共同作用，塑造了低线城市消费强、地产弱，高线城市消费弱、地产强的分化格局。

人口流动的新格局

消费与地产背离的根源在于人口，而中国的人口流动格局正在发生根本性转变。其核心特征可以用三个关键词概括：总量下降、半径缩短、重心转移。

从总量看，全国流动人口规模正在减少。2025年1%人口抽样调查数据显示，全国流动人口为3.578亿人，相比2020年的3.758亿，减少了1800万人。跨省净迁移总量也从2015年前后的约400万下降至近年的约200万，表明人口大规模、远距离迁移的时代正在过去。

从半径看，流动距离明显缩短，更多人口选择在省内流动。以农民工为例，2019年至2025年，跨省流动的农民工减少了743万，而省内流动的农民工增加了1324万。对于中部等传统劳务输出大省，这一变化尤为显著。外出农民工中，省内就业的比例正快速提升，逐步与跨省就业平分秋色。

从重心看，人口从过去向一线城市和沿海地区单向集中，转向向二线省会城市和区域中心城市集聚。地级市层面的数据清晰地展示了这一趋势。2020年至2024年，四大一线城市常住人口合计净流出20万人，而此前五年（2015-2020）则是净流入435万人。

与此同时，二线城市成为2020年以来唯一实现常住人口净流入的城市能级，净流入823万人。省会和计划单列市成为人口流动的最大受益者，其占本省常住人口的比重从2020年的22.3%提升至2024年的23.0%。

这表明，跨省流动减少后，人口高度集中于省内行政、产业和公共服务资源最强的城市，回流表现出明显的向心性。三线及以下城市的人口流出压力也有所缓解，净流出规模大幅收窄，出现了一定程度的回流。

人口回流中西部、回流省内的现象，主要由三大原因驱动。第一，经济差距缩小。中西部地区人均GDP已相继突破1万美元，地区间的收入差距较过去显著收窄，降低了远赴他乡打工的吸引力。

第二，产业转移。东部沿海地区的出口占比持续下降，而中西部地区则显著提升。产业向内陆扩散，直接带回了制造业岗位，让人们可以在家乡附近找到工作。

第三，就业结构变化。一方面，农民工就业正从项目制、跨省流动为主的建筑业，转向工厂制、省内流动为主的制造业；另一方面，大学毕业生就业偏好转向考公考编，公务员和事业单位岗位按行政体系广泛分布，使得更多青年人口愿意留在或回到省会、地级市乃至县域。

常住人口支撑消费，户籍人口支撑购房

人口流动对消费和房地产的影响机制不同，关键在于区分常住人口和户籍人口这两个概念。消费更依赖于常住人口，人们在常住地产生餐饮、零售、本地生活服务等日常消费需求，社零增速与常住人口的相关性更强。购房则更依赖于户籍人口，买房对应的是家庭沉淀和长期定居的预期，房价与户籍人口的相关性更强。

基于这一逻辑，可以将有数据的293个地级市，根据2020年至2024年间常住人口和户籍人口的增减变化，划分为四种类型，每种类型对应着不同的消费与地产前景。

第一类，常住户籍双流入城市。这是最具发展前景的城市类型，消费和房地产均有支撑。数据显示，这样的城市正在减少，从2015-2020年的128个降至2020-2024年的68个。而这68个双流入城市中，有27个是二线城市，占比高达73%。

这说明，以省会和计划单列市为代表的区域中心城市，既能吸引常住人口来此工作生活，推动消费扩张，又能吸引他们落户安家，形成有效的购房需求。

第二类，常住流入、户籍流出城市。这类城市从17个增加至32个，其中绝大多数是三线及以下城市。它们是消费下沉的重要载体，因为人口净流入带来了日常消费需求，但由于最终落户人口没有增长，购房需求会面临较大压力。

第三类，户籍流入、常住流出城市。这类城市从59个减少至32个。其中包含两类：一类是放开落户政策的高能级城市，如北京、上海，尽管常住人口在减少，但新增的落户人口对住房需求仍有支撑；另一类是三线及以下城市。这类城市的房价会因户籍人口的增加而更有韧性，但常住人口的流出会拖累本地消费。

第四类，常住户籍双流出城市。这是前景最不乐观的城市类型，面临消费和房地产的双重压力。这类城市数量从89个暴增至161个，且其中97.5%为三线及以下城市。这些城市将逐步从增量市场转向存量市场，消费结构偏基础化、养老化，房地产市场将继续承压。

香港经验与未来展望

人口流入是城市复苏的先导信号为了进一步验证人口流动对城市需求的影响，报告还分析了中国香港的经验。

过去几年，香港通过一系列人才计划，吸引了超过23万高收入、高学历的年轻人才。这批人口的流入，显著推动了本地需求的复苏。

数据显示，香港的零售价值指数在2022年12月见底，私人住宅租金指数在2023年1月见底，住宅成交量在2024年3月见底，而房价最终在2025年3月见底，此后累计回升约10%。

整个过程清晰地展现了人口流动带动需求复苏的传导链条：从租赁和零售消费开始，逐步影响到住房交易和资产价格。

这一国际经验对内地的启示在于：人口流动的变化，是城市需求前景的领先指标。2020年之后，人口向二线省会城市和部分三线城市集中的趋势，意味着这些城市将成为未来需求增长的核心区域。

相反，那些常住和户籍人口双双流出的城市，则面临着需求收缩的长期挑战。

结语

消费向下与地产向上的地理性背离，是人口再分布这一时代浪潮下的产物，反映了经济深层变迁的规律。浩浩荡荡的跨省大迁移转变为就近的省内流动，一线城市的光环逐渐向二线区域中心转移，中国经济的需求版图正在被深刻重塑。

对于城市而言，能否在人口流量下降的背景下，吸引并留住常住与户籍两类人口，将直接决定其在消费与房地产两大领域的未来竞争力。理解并适应这一人口流动的新趋势，无论对于宏观政策制定还是微观投资决策，都具有重要的参考价值。

当然，人口仅是影响消费与地产的关键变量之一，居民收入预期、产业景气度、房地产调控政策等因素同样不可忽视，单一维度的研判始终存在风险。