华云:房屋70年使用权到期 到底要不要缴费?

来源:观察者网

2016-04-24 09:13

华云

华云作者

产经观察者

近来,土地使用权到期再次引起了舆论的发酵,先是温州20年使用权房到期,续费要交房价三分之一引爆导火索;然后深圳一批房屋又被媒体挖出2001年早已到期,按规定必须一次性补交基准地价35% 。一时间,住宅70年土地使用权到了如何续费成为网络上的最大热点。

是啊,买房本来就是国人心目中的头等大事,很多人往往是举全家之力好不容易买了一套房,使用权期限到了,还要再交一大笔钱了,怎么不叫人心慌。一时间,各种分析解读充斥网络,不过这些信息有干货的并不多。既然这样,我也决定来凑个热闹。

笔者总结了一下,把各种疑问基本总结为三个问题:到期的房产到底该不该自动续期?续期要不要交钱?要交,需要交多少?

温州不是个事!

在回答这些问题之前,首先让我们先把此次温州的问题梳理解剖一下,因为,很多人都被部分媒体骗了!它和我们关心的住宅70年到期如何续费的问题,根本不是一个事!

众所周知,我国的房屋产权分为两部分,即房屋所有权土地使用权。我国《宪法》和《土地管理法》早已规定,城市市区的土地属于国家所有,居民仅有土地使用权。

而房屋所有权的期限是永久的,通俗来说就是说只要那堆砖石、钢筋混凝土、以及其他种种不塌下来,这房子永远都是你的。

而土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限。1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了我国的住宅居住用地使用权出让年限为,70年。

实际来看,城市住宅建设用地的使用价格,长期来看一直处于升值状态,而地上附着物一旦形成,则在不断折旧。土地升值,建造的砖石、钢筋混凝土、以及其他种种其实是在贬值,房地产的价值很大一部分在于其附着的土地的价值,这也是为什么买房子要看地段的缘由。

所以,70年的使用期和20年(或不足70年的其他时限)的出让金的数额应当是不同的。

具体到温州,由于当时某种特殊原因,产生了20年使用权的土地。而购买这块土地的人,也只付了20年使用权的钱,远低于普通人70年使用权的支出,如果不补缴出让金,不但出让方的利益将会受损,对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言,同样是极大的不公平!凭什么他们少花钱一样享受70年的使用权?面对某些地区采用的自动顺延至70年的做法,笔者的态度是:呵呵。

因此,20年(或其他不足70年)的土地使用权期满续期至70年的,补缴持有年份与70年土地使用权期间的出让金差价,可以说是天经地义。

而这种补缴,和70年土地使用权到期时,普通居民的住房续费应该如何操作,一丁点关系都没有,一码归一码。

需要注意的是,即使补缴出让金,也是应该按照基准地价来衡量,而非房产的价格。所谓基准地价是指在城镇规划区范围内,对不同级别的土地或者土地条件相当的均质地域,按照商业、居住、工业等用途分别评估,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格,一般相当于房价的三分之一。

实际来看,如果你的住房面积是100平米,那么你住房所对应的土地面积可能才10几平米。原因是普通商品住房一般都是多层或者高层,如果是高层,分摊到每户的土地面积那就更加小了。假设你的房屋分摊的土地面积是15平米,房价2万元一平,那么就需要补缴10万元,来续满70年土地使用权(很有可能是分50年付清)。

因此,所谓的“须按房价三分之一缴费”一说纯属偷换概念了,混淆了土地面积和房屋建筑面积,这是完全不同的两个概念。

温州的问题解决了,那么房地产70年到期又该怎么说?不急,他山之石可以攻玉,我们看看其他地区是怎么做的。

香港曾是榜样

虽然我国的土地使用权年限常常被渲染为中国特色,但其实它还真不是中国的创造发明,甚至从世界范围来看,这也是一种普遍的出让方式。一般认为,我国的土地使用年限起源于深圳,而深圳效仿的则是它的近邻——香港

香港的土地拥有权,除了位于中环的圣约翰大教堂是唯一私人拥有的土地外,其他全部由香港政府所拥有。实际土地归房屋及规划地政局(可看作内地的规划和国土资源管理局)属下的地政总署(可看作我国内地的地政处)管理,土地契约中永久批地的契约批期50年,还要短于内地的70年。而土地使用权到期,在香港回归中英双方签署的在中英联合声明中就已提到了这一问题。

圣约翰大教堂是香港唯一私人拥有的土地

中英联合声明规定:除了短期租约和特殊用途的契约外,已由香港英国政府批出的一九九七年六月三十日以前满期而没有续期权利的土地契约,如承租人愿意,均可续期到不超过二零四七年六月三十日,不补地价。从续期之日起,每年缴纳相当于当日该土地应课差饷租值百分之三的租金,此后,随应课差饷租值的改变而调整租金。

可以看到,目前香港处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限。而当时由于恰逢政权交接,因此对采取免去地价的特殊做法,仅需每年缴纳新地税,当时标准为年度差饷租值的3%

差饷是香港的特称,正式名称是土地税(Land Rates),也被认为是香港的房地产税。金额主要按土地价值、房产价值或物业租值根据一个比例作为计算,由当地政府向房屋或土地的拥有者征收。

为了征收差饷,香港还成立了专门的部门——差饷物业估价署负责征收。该署会根据同区类似物业估价期间租金的市价,按照物业的面积、位置、设施、完工素质及管理水平等调算。然后再将租金乘以差饷征收率计算应缴税款,目前的征收率一般为5%。

依此换算,续期土地业主的年应缴新地税是差饷的3%,实际的年缴付费用则为3%乘以5%,即房产年租金的1.5‰。这一年付比率毫无疑问是极低,可以看到。香港市民每年只是象征性地付一些钱而已。

适合在内地推广吗?

那么既然内地土地承租模式承自香港,对于土地续约模式是否可以照搬呢?

笔者认为很难照抄,首先,国内的房地产税的征收仍未开始推行,推出时间仍热遥遥无期,根本就无法像香港那样找到一个适格主体进行计算。

更重要的是,由于适逢回归,当时97年回归之前港英政府有权批出50年期限的土地,而97后英方明显不适宜再收取地租,因此中英联合声明才作出了免去地价让利于香港市民的特殊规定,仅采用缴纳新地税这样一种极其特殊的补偿做法。

目前在香港特区政府对于届时地价的如何征收仍然是一片空白,香港内部对于这一问题同样有着和内地一样的困扰和争议,由于港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前将要全部到期。香港这一令人头疼的问题的引爆时间或许还将早于内地。不过,考虑到香港在国内政治地位的特殊性,再次让利的可能性也并非没有,不过,很明显不适宜作为样板在整个中国推广。

英国怎么做?

那么,香港目前来看还不具备借鉴意义,那又该怎么办?我们继续开启“找爹”模式,香港的土地出让制度原来也不是它的发明,而是来源于当初它的殖民统治者——英国

不同于房产土地均可归私人所有,并课以征收较高房地产税的美国模式,英国所有的土地所有权在法理上统统属于英王——即腐国伟大的女王陛下所有(需要注意的是女王的土地并不等于女王个人所有的土地,另外英国天上飞的鸟,河里游的鱼,河面上的鸭子和鹅统统都是属于女王陛下的)。

所以英国不存在其他所谓的owner(所有者),土地的所有者只是持有(hold)一块土地。根据是否拥有自由处置所持有的土地的权利,又分为自由保有地产权(freehold)和租借地产权(leasehold)等。

前者顾名思义,即宣告拥有这块土地的自由处置权利,为保有权人永久所有,世代相传,并能够随意处置包括出卖。而我们主要需要参照的是后者。

Leasehold,看字面直译是“有期限的土地保有权”或“由承租获得的定期土地保有权”。即有一定期限的地产权。期满,土地保有权就中止,需将土地交还给土地保有权人(freeholder,可以是政府或个人)。

这种非永久产权的期限最长可达999年,这一年限下的房屋主要是那些年岁较为久远的排房和独立住房(house,题外话国内移民、房产中介为了揽客,往往将这种住房称做别墅,实际差之千里)。而我们熟知的现代公寓(flat)的租用保有权的期限主要有125年、99年等等多种。

和美国国家不同英国无论是房子的业主还是租客都要向当地政府上交市政物业税(Council Tax),按照行政区划和房产的高低档次进行征收,数额从1000至数千英镑不等。(这个可以看作国内将来推开的房产税,房屋保有阶段的税收,一种说法是要将70年的土地出让金最终转化成年缴的方式,但这种讨论持续了十多年,至今还没有达成共识。)

而买房除了支付房费和市政费用外,还需要每年缴纳地租(ground rent),即本文中讨论的土地使用费,不过和国内不同,英国的土地使用费是在房价以外收取。

地租和市政物业税一样,可能会跟着通货膨胀一起涨价。租约(lease)上也会有条款写清楚地租会用什么方式来确定价格,并在一个整年里往上调整。举例来说,在一个典型99年租约内,地租可能前33年为£100一年,之后的33年为£200一年,租约最后的33年为£300一年。

一般一套£200,000的现代公寓的地租可达到£100到£200一年,以99年租约计算,这套公寓的在土地使用年限内需缴纳的地租就达到£30,000!

需要注意的是,如果leaseholder一直没有按时缴纳地租的话,土地保有权人(无论是个人还是政府)有权将房子没收回去,一般是超出£350(即欠账已经三年或更长)即可收回。

不过英国政府很少使用这一权利,一般来说住宅即使拖欠地租(即没有缴纳土地使用费),业主也不用担心被赶出家门,可以一直居住。不过,在房地产交易时必须将拖欠费用还清才可以继续交易。但是商业地产就没有这样的美事,一旦拖欠土地使用费,就会被官方即刻收回。

土地使用权期限较短的房产还会受到多重限制,例如,很多银行不给使用权少于30年的房子发放贷款。而一旦面临到期,同样要和地主先商量好续约的问题。一般来说,官方会给予自动续期,至于费用,由于本来就是按年度缴纳,延续操作也比较容易。

作为曾经的日不落帝国,英国的这一套模式被广泛运用到英联邦国家及其殖民地之中。英联邦国家的房地产市场,如澳大利亚,加拿大等等普遍使用这一模式。

我们怎么做?

好了,别人家的样板都看完了,该说我国自己的了。让我们回到本文开头的三个问题,到期的房产到底该不该自动续期?续期该不该交钱?要交的话需要交多少钱?

第一个问题在我国的物权法中已经回答了,在2007年10月1日施行的物权法第149条中,明确表示,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。所以对于住宅,我们和英国、香港一样都是自动续期的。

其次,续期是否应该交钱,笔者认为答案也是肯定的,毕竟,房产的价值很大部分来自于土地的价值,如果届满后一概免费,也会成为一种另类的劫贫济富,对于国家利益和社会公平都会有较大的损害。

那么该交多少才合适呢?参照前文我们知道,沿袭英制的地区一般采取较低房产税和地税相结合的方式,而美国则使用高额房地产税来作为土地永久免费的弥补,房地产税根据政府评估的市场房价征收,所以房价涨税亦涨,不过跌倒是未必,底特律一些地区的房产价值早已归零,政府仍然按照评估出来的房价征收房产税,也是醉了。

而我国至今尚未开征房地产税,一旦采取续缴较高额土地使用费用的办法,再开征房地产税,很容易导致双重征税,使群众面临较大负担。因此,为了避免可能的双重课税,制定一个较低的土地续租费用,可能是我国土地使用权续期缴费最为可取的模式。而缴费方式也可以参照英国执行,即在房产转让前结清土地使用费即可。

Jason解读:
早就说了群众被媒体误导,土地使用费不会太高肯定是要交的。城市基本是高层,分摊不多,农村小院低价便宜也交不多,别墅区的人有钱也交的起,这还有什么可说的。

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责任编辑:一鸣
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