【文/观察者网专栏作者 金钟】

9月26号，北美音乐艺人格莱姆斯（Grimes）发了一条推特，引起了美国互联网上一阵小小的骚动：

“虽然我已经是一个挺成功的音乐人了，但是如果没有我孩子的生父帮忙，现在我还是买不起奥斯汀（德克萨斯州首府）的房子，这太疯狂了。”

说起来这个格莱姆斯已经发行了五张专辑，在西方小有名气，但是绝大多数中国人应该没有听说过她。而她的这一条推特之所以会受到娱乐媒体之外的广泛关注，还是因为她和特斯拉的创始人马斯克生有一个孩子——推特里所指的“孩子的生父”就是马斯克。

因此，“连马斯克的女朋友都买不起房子了”，这样的段子一时间在美国互联网上流传开来。

当然，这只是每天无数娱乐八卦中的一条，但是在这个段子流行的背后，也确实说明了普通美国民众对于过去两年房价疯涨的不满，以及对于未来房价走势的担忧。

这一轮美国房价的大涨起于2020年疫情期间。由于疫情，很多在大城市工作的白领可以远程办公，于是大批白领从拥挤的大城市公寓楼中离开，向地广人稀的郊区小镇和中小城市迁徙，从而推高了许多地方的房地产需求。

同时，再加上政府财政刺激和央行印钱的合力影响，2022年初，房价同比最高增速一度达到20%以上。

标普/Case-Shiller房价指数

虽然美国通货膨胀率的统计并不包括房价，但是高涨的房价会影响其他大批相关商品和服务的成本上涨，比如说维护房屋的修理成本也随房价水涨船高。而金融市场上资金过剩也导致一大批投资者将投资目标转向租房市场。

当大批投资资金进入房地产市场之后，许多有意买房自住的购房者面对高房价不得不暂时放弃购房，转而租房居住，这又开始推高了房租和直接推高了通货膨胀率。

比如，美国油价在各种因素作用下已经连续下跌近三个月，汽油均价从6月份的5块钱下跌到现在的3块8。油价的下跌让很多人都认为通货膨胀终结在望，但是没想到油价之外的商品和服务的价格上涨并没有受到油价下跌的影响。尤其是房租，8月消费者物价指数中的房租成分上升接近7%，成为通胀继续坚挺的主要原因。

由下图可以看出，疫情后美国房租增速很快，现在已经接近1980年代初期的高峰水平。

美国消费者物价指数中房租成分指数的同比增速

当然，经历美联储几次加息，美国的通行房贷利率已经从去年的3%以下上涨到6%左右，部分地方甚至出现了7%的贷款利率。在短短的一年内房贷利率翻倍，疯涨的房价终于出现了一点点转折的苗头。标普/Case-Shiller房价指数在7月份终于比6月低了0.3%，而美国二手房成交中位价则已经连续两个月环比下降了。

目前，美国房地产正处于下行周期的开始阶段，由于不少人此前签订的是长期固定利率贷款合同，锁定了加息前的低利率，因此暂时加息还没有对很大一部分家庭造成实际的还贷开支压力。这也导致了不少潜在的卖家目前“惜售”，而很多买家也持币观望待购，这就造成了二手房交易量大幅度下跌的情况。

在今年夏天这样传统上的房屋销售旺季，美国二手房买卖成交量比冬天下降了至少四分之一。

美国二手房买卖成交量

《华尔街日报》在前一段时间就曾经采访过一些打算卖房的普通家庭。有不少人被2021年底和2022年初时房地产市场的火爆所吸引，在卖房定价时期望值很高，希望自己的房子在市场上也能得到市场高峰时期的类似待遇，心理价位还没有调整过来。

但是房贷利率的高涨已经让买家冷静下来，尤其是不少买家根据历史经验，预期房地产的下行周期还有几个月到一年的时间，此时买房很有可能是买在山顶上站岗。买卖双方对于成交价格的预期差异很大，这种心理错配的现象很普遍。这也造成了许多房屋交易即使已经达成意向，但是买卖双方在最后关头又反悔的情况。

房价拐点的出现到房租和房屋维护成本增速的转折也需要一段时间。尤其是目前多次加息以后租金上涨速度依然如此迅猛的原因主要还是供给短缺。美国公寓市场现在的库存水平已经接近40年以来的最低点。在缺少可租房源的背景下，美国目前的租房市场仍然是卖方市场。

美国租房空缺闲置率

在这样紧张的租房市场供求关系之外，美国政府之前出于疫情考虑要求房东对租客免租金的政策，也对目前的房租涨幅起了推波助澜的作用。

美国疫情刚开始的时候，为了防止租客由于失业导致付不出租金而被赶出来，美国联邦政府推出了禁止房东赶走租客的行政命令。于是不少租客没有压力地进行了断租，很多房东却因此损失惨重。当这个行政命令结束以后，有调查发现，许多房东为了挽回疫情期间少收租金带来的损失，故而大幅度提高了租金。

那么，房租上涨对于美国通货膨胀的影响可以持续多久呢？

首先，房价的拐点出现，说明房租继续大幅度上升的空间已经不多了。但这不是说房租会立刻下跌，毕竟租房市场基本的供给紧张局面不是短期内可以改善的。

面对火爆的租房市场，美国市场上新建公寓数量也开始迅速增加。从下图可以看出，当前美国公寓新开工数量基本也是接近40年来的高峰水平，只比70-80年代美国二战后婴儿潮成年时代的公寓兴建高峰稍差。

美国新建公寓开工数量

可是，2019年美国劳工部的调查显示，美国公寓一般需要1年又3个月左右的时间盖成。考虑到疫情后的劳工短缺和供应链紧张，目前平均建筑期间应该在1年半以上。而公寓开工的高峰在2022年第二季度开始出现，那么这些刚刚开始建筑的租房供给大概在2023年第四季度将会大规模投放市场，预期到那时美国租房市场的供需才会开始有根本性的改善。

美联储主席鲍威尔在回答记者提问的时候也强调房价过高，需要调整。目前的这一点点跌幅肯定还远远达不到带动通胀指数下降的要求。而如上文所析，美国房地产买卖双方的心理还没有接受中央银行政策的转变与调整，房价下跌才刚刚进入开始阶段。

在房地产之外，美国油价在不久的将来也会多一个变数。乌克兰战争开始后，美国政府为了平抑国内油价，在公开市场上抛售战略储备原油。当时的计划是抛售到今年10-11月左右停止，基本上就是在中期选举后结束。

目前美国战略原油储备已经达到80年代以来的历史最低点，因此在结束卖出计划以后，美国政府在短期内面临着不得不重建和补充原油战略储备的任务。这个变化对于市场来说，意味着多出了平均每天1百多万桶原油的需求。

表面上看起来似乎并不多，但是在原油供给十分紧张的今天，这一百多万桶原油可能就是影响供需天平的那枚决定性砝码。

房租和油价的前景，很大程度上决定了美国通货膨胀率未来的走势。加上货币政策本身就有半年到一年的滞后性，未来一年内，美联储很难达到自己2%的目标通货膨胀率。就如美联储自己承认的那样，未来应该还会再有几次加息，预期明年年初加息会加到4%以上。而在那之后，美联储最有可能的选择就是保持利息不变，寄希望于货币政策的传导机制可以在2023年最终发挥作用，将通货膨胀打压下去。

而在此之前，美联储的鹰派态度将是驱使美元汇率继续上升的最大动力，人民币对美元的贬值压力仍然将在短期内继续增强，相信国内经济管理者会继续采取积极稳健的货币政策，顺利度过未来国际货币市场上的这一段惊涛骇浪。

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