降首付、降利率、降门槛,买房该现在出手还是再等等?

来源:观察者网

2024-06-04 19:36

【文/观察者网 王慧】购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房......

“517新政”出台之后,包括上海、广州、深圳等在内的全国主要城市纷纷跟进。有人称,这套政策“组合拳”是“史诗级利好”。

如今,新政官宣已半月有余,市场端表现如何?在多大程度上提高了购房者信心?有购房需求的人,应该现在出手还是再等等?在增量房贷降低的情况下,接下来存量房贷会调整吗?

“看房的人多了,刚需正在陆续上车”

“517”新政十天后,上海跟进,于5月27日发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》,提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

“出来看房的人明显多了。”上海某地产中介A经理告诉观察者网,最近他非常忙,客户一个接一个。

“新政之前,客户一般都是周末才出来看房,新政出台之后,不少客户工作日也出来看房了。”A经理说,他最近的日带看量比之前差不多增加了200%。

他注意到,目前看房的客户以刚需为主,之前这些客户大都信心不足、处于犹豫的观望状态,新政出来之后已经有不少选择出手了。

“刚需正在陆续上车。”A经理认为,这次新政的力度很大,他觉得最近认真看房的客户当中,八成都会选择出手,剩下两成会继续观望。

A经理服务的地产中介门店位于上海内环。他发现,最近接待的客户中有很多从外地来上海帮孩子看房的父母。

这是因为“之前非沪籍单身人士只能买外环以外的房子。新政之后,非沪籍连续缴纳社保或个税满3年的居民,也可以买外环内的房子了,所以有很多符合条件的人也到市区来看房了。”他解释道。

2024年6月4日,在上海市宝山区一售楼处,短短几分钟内就有多组客户进入售楼处咨询。(视觉中国)

回溯过往,上海对非沪籍单身购房限制甚久。

2013年11月8日,上海房地产发布市场调控政策七条措施,其中规定非沪籍单身不可购买70年产权的普通商品住宅,但可以购买50年产权的酒店式公寓。

2016年3月,上海规定,提高非本市户籍居民家庭购房缴纳的个人所得税或社保年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上,即非上海本市户籍人士购房需满足“5年社保+已婚”条件,而非沪籍单身人士则无法在沪购房。

直到2024年1月,限制才慢慢放开。上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》,规定自2024年1月31日起,在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外),限购1套住房。

2024年5月,限制进一步放开,将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”,非沪籍单身人士购房区域,扩大至外环内二手住房。

“去库存是当前房地产市场复苏的当务之急”

近期,各地楼市新政的陆续出台,带动了楼市的“回温”。

“近两周,热点城市的新房、二手房的带看量、访客量、签约率都出现了明显的增长。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2016年以来,国家很少自上而下地出台有关房地产的一揽子政策,而是更强调城市、政府的主体责任。这次的新政让市场看到,国家又要开始“救市”了,这极大提振了大家信心和预期。

李宇嘉认为:“相较于前两年,现在房价下跌、利率下降,能有效降低部分购买刚需或改善型住房居民的月供,这对他们来说是一个很大的刺激因素。”

原东方证券首席经济学家邵宇说,新政确实在房地产市场形成一定热度,但是否能反转整个房地产销售的下滑趋势,还有待观察。

邵宇告诉观察者网,他在周边的人群中也做了一些调查,发现大家的购买意愿确实出现一些变化,但还不是非常积极。

国金证券首席经济学家赵伟也指出,与2008年、2015年不同,居民购房意愿修复偏慢、住宅库存高企,叠加房企融资存在“堵点”,使得本轮地产投资低迷持续时间超过去两轮,也可能将会对稳地产政策落地生效的传导路径产生一定影响。

2024年5月25日,广东省惠州市,广东19城楼市新政首日,仲恺高新区一处在售楼盘举行工地开放日,吸引了不少准业主和意向购房者组团参观了解。(视觉中国)

政策落地需要一段时间,市场端的表现也需要持续观察,但本轮调整的政策导向很明显,亮点便是盘活存量。

“楼市低迷的原因就是房地产供求关系发生了重大变化。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向观察者网表示,各城市房价不断走低,就是房地产市场供过于求的反应。因此,把政策的着力点放到去库存上是正确的。

赵秀池说:“去库存是当前房地产市场复苏的当务之急,只有去库存,才能消化供过于求的部分供给,扭转供过于求的局面。”

赵伟表示,4月政治局会议后,疏通地产高库存“堵点”思路进一步明确,存量商品房、土地均可盘活。地方政府“以需定购”,组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房;存量土地,亦可通过政府收回收购等方式妥善处置盘活。央行再设立3000亿元保障性住房再贷款,60%的本金支持比例下预计将带动银行贷款5000亿元,政策信号意义明显。

“同时,需求端政策‘三箭齐发’,全国居民购房首付比下限、公积金和商业贷款利率均已降至历史最低,或可激活部分居民购房需求。”赵伟认为,后续稳地产政策重点跟踪财税端,税费减免、财政贴息等可能成为储备政策。

是时候“上车”了吗?

在沪从事新媒体工作的小Y可以说是房地产新政的受益者,最近刚刚成功“下单”。

今年年初上海放开非沪籍单身人士购房资格之后,小Y终于有了购房资格。经历了4个月左右的看房,他选中了一套位于上海外环外的二手房,并于5月27日草签了购房合同。

“那天正好是上海新政发布当天。”小Y告诉观察者网,他没想到新政让他可选择的购房区域扩大到了外环内,“如果不是刚好这一天上车,我一定会到外环内挑一套合适的房子。”

尽管没把房子买到外环内,小Y还是赶上了“降首付、降利率”等政策。

“我的公积金贷款利率是2.85%,商贷利率3.5%。”小Y说:“按照新政,我可以付两成首付,但我没这么选,而是直接付了六成。我不想之后因为房贷影响自己的生活水准,现在的还贷金额对我自己来说比较轻松,没什么压力。”

李宇嘉认为,影响购房者的主要因素有两个:一是对房地产市场的预期。如果大家预测房价会下跌,今年买房比去年买房会便宜、明年买房比今年买房会便宜的话,大家买房的积极性就会低;二是就业和收入的稳定性。目前,我国灵活就业人员明显增加,有超2亿人。且大家工作的变动性和不确定性有很大的增长,导致大家不是很愿意去买这种大宗商品。

降低房贷利率是在鼓励大家持有杠杆,邵宇认为,“其实现在大家缺的不是杠杆,因为杠杆就意味着债务。人们缺的更多的是月供,即现金流。在预期收入平稳增长的情况下,可能会有更多人愿意加一些杠杆。”

邵宇表示,目前房地产的金融属性还没有完全回归。一些有刚需或者改善型住房需求的居民,可能会根据需求程度进行购买,但如果他们对房价没有明显上涨预期的话,可能还是会进行观望。

他认为:“如今,房地产市场总体供给过剩,居民的杠杆也比较大,可以再等一等,特别是非重点区域还可以再等等看。”

赵秀池说,对于刚需而言,高房价下租房划算,因为用买房资金的利息租房绰绰有余。如果不接受租房的理念,或者租房不能解决孩子上学、落户问题,该买房就买房。但她也提醒,投资需求要谨慎。

2024年6月3日,从空中俯瞰杭州市西湖区一新建楼盘。(视觉中国)

增量房贷降了,存量房贷怎么办?

随着新政落地,各地银行纷纷调整房贷利率,使得存量房贷与新发房贷之间的利率差距进一步扩大,存量房贷下调的呼声再次响起,不少人在考虑或已经通过提前还贷的方式减轻压力。

“我是2022年底在上海买的房,商贷利率是LPR+35个基点,年化利率为4.55%,算下来我的首套贷款利率比现在的二套利率还要高。”小W告诉观察者网,如果存量房贷不调整,她就要提前还贷了,她的朋友当中已经有人开始提前还了。

上海楼市信贷新政提出,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.5%),二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减5个基点(调整后,5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)。

上海某银行客户经理小L对观察者网表示,“目前,他所在的银行已经开始按照最新发布的政策执行。现在买房的首套房贷利率为3.5%,但之前的存量贷款利率仍保持不变。”

“银行没有主动降低存量贷款的动力。”邵宇说,因为对银行来说,多一些更高的利息收入也没什么坏处,所以它们不太可能会主动进行调整。

中指研究院市场研究总监陈文静也表示,短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低。但在大力推动扩内需促消费的背景下,不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。

(张菁娟对本文亦有贡献)

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责任编辑:王慧
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评论303条

且行且歌1978

2024-06-05 14:17

来自北京市

有耐心的尽管等,需求急的现在入手其实很划算,行情低迷的时候,为了资产重配或变现,业主会大量挂牌,其中就不乏很多优质的房源,购房者享有的挑选空间很大,同时议价的话语权也很高。但等行情好起来时,部分业主反而就不着急卖了,过去经常看到某某小区房源紧缺,就是这么个道理,房屋本身价值过硬的,业主会留来自住或者拿着当保值资产。
所以对于消费者来说,趁现在房价还没完全起来,下手是最合适的,能符合心意的房源有很多,杀价也可以杀比较狠。
归根结底,有房族对于经济波动的承受能力还是高于无房族的。前阵子很多人滔滔不绝谈什么抛售,抛售确实有,某些小企业主经营困难需要变现,某些人家里突发巨变需要用钱,但据我所知更多挂牌的业主,要么是想置换更好的房子,要么仅仅是大家都在卖就也挂着看看,中介真带人去看房他都未必有热情搭理你(我就碰上过这样的……很无语),等行情向好时,这部分本来也没打算真卖的挂牌业主,也就又随风向惜售了。

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且行且歌1978

2024-06-05 20:29

来自北京市

九条街

2024-06-05 15:26

来自山东省

买涨不买跌是普遍心理。我只想问一句,您何以见得房价将会上涨?

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我也只想问你一句,你希望不希望国家经济持续增长?
你这个问题,将近二十年前有人同样问过我,我当时就是这么答复他的。我觉得再过二十年你不妨回看我今天的答复。

“希望经济发展,期盼更美好生活,这不是一个两个人的愿望,这是全国人民共同的愿望,有共同的愿望,有足够的动力,国家保持稳定,目标就会逐步实现。不要总觉得今天的中国就发展到头了,发展是没有上限的,是无止尽的。”

二十年前那个人跟我讨论,中国能发展到大城市的人买得起汽车就差不多了,人口太多,负担太重,上限到头了。然而呢?

你觉得房价高,但是美国的房价便宜吗?湾区一套豪斯价值要600多万,美刀,不算豪宅,就中产住宅,我们的中产的房子才价值多少呢?中国人就不配拥有美国同等阶层的生活吗?

抱怨房价高的人,不妨自己想一想,这个地区的房子为什么能卖那么贵?贵,是因为有人出的起这价钱,不是一个两个,是一大群付得起钱的人托高了这区域的房价,那这不叫房价高,只是抱怨的那个人选错了地段而已,因为你的承受能力和这个地段不符。这是人的问题,不是房子的问题。

房子是什么?是一种财富,中国人不配拥有更多更好的财富吗?买不起的古董就砸成渣渣,娶不到的美女就尽情毁谤?不能这样吧,都想买值钱的宝贝,都想娶大美女,抱怨没用,努力才是真的。清华北大的自习室彻夜亮着灯,高智商的人,肯努力的人,目标远大的人,会拥有刚才说的那些。

关于买涨不买跌,股市小韭菜们一般都是这么想的,但其实他们并不知道什么是真正的涨或者跌,因为他只看得到短期,只掌控的了短期。资本大鳄是怎么玩股票的呢?他们自己决定涨跌,把股价砸到底疯狂买入,到高点后再卖出,这过程中疯狂忽悠小韭菜“来来来,买涨不买跌啊”,然后养一段时间,等这帮子人兴冲冲继续看涨买进的时候,咔嚓来一刀收割走人,这游戏玩了这么多年,还有人跟着鹦鹉学舌买涨不买跌……呵呵。

说回房子吧,我原帖说的很清楚了,楼市低迷时,挂牌量巨大,议价空间也巨大,真的有需求就不妨买进,注意,是真的对用来居住的房子有需求,你如果为了炒房赚钱那是另一说,这年头还寄希望于炒房暴富的人我就不做过多评价了。

用来住的房子,你买了,住进去,解决了上班通勤、子女教育、老人医疗,房子涨也好跌也好,无非就是个偶尔影响心情的事罢了,会对你造成实际影响吗?(疯狂加杠杆的脑残就算了,智力不健全的人没有讨论价值)

为何我看好楼市复兴,因为人们对房子的需求是客观的,对越来越好的房子的置换需求也是客观的,归根结底,中国人希望自己和家人住的越来越好。有能力实现梦想的,或正为梦想成长中的人有很多很多,即便今天在抱怨的人,我相信未来也会实现住房的梦想。

经济高速增长了几十年,遇到疫情,遇到美国下阴招,增速滑落了一下子,从没经历过经济危机的老百姓一时有点心里没底,对中国经济没底,对房产的价值没底,但随着时间流逝,随着一次次经济起来又下去,中国的老百姓终会适应经济起伏的规律,会学会从更宏观、全面的角度来审视当前的经济和社会问题。不会上面掏下工具箱,中介再忽悠忽悠就着急忙慌把房子甩卖,生怕砸自己手里。淡定点,不至于,中国的发展美国人是拦不住的,楼市肯定会好转的,房子肯定是值钱的,你需要做的就是好好工作努力挣钱,然后在自己能力范畴内找一个最好的房子买下来,一家人其乐融融生活,几十年后让子女继承你今日打下的家业。

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2049万邦来朝

2024-06-04 20:18

来自浙江省

大伙儿只要心里死死盯住,商品房的建设成本也就是5千/m2以内,其它的都是可以挤掉的水分、泡沫(包括地价),保持清醒头脑,和资本财团的资金链博弈

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神震

2024-06-04 19:43

来自辽宁省

就是没看见降价

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画世

2024-06-04 20:43

来自广东省

2049万邦来朝

2024-06-04 20:18

来自浙江省

大伙儿只要心里死死盯住,商品房的建设成本也就是5千/m2以内,其它的都是可以挤掉的水分、泡沫(包括地价),保持清醒头脑,和资本财团的资金链博弈

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5000成本是高的了,三线城市3800已经有利润

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guan_15705448861981

2024-06-04 22:49

来自上海市

2049万邦来朝

2024-06-04 20:18

来自浙江省

大伙儿只要心里死死盯住,商品房的建设成本也就是5千/m2以内,其它的都是可以挤掉的水分、泡沫(包括地价),保持清醒头脑,和资本财团的资金链博弈

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房子最贵的不是砖头和人工,是政府收取的土地费用,是银行收取的贷款利息,可别搞错了。

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