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不再建封闭小区 成都已在9个示范片区试点开放式小区

2016-02-23 10:44:26

2月21日,中央公布了一份重磅文件,创新性地提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”一时间,这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体,也刺激着不少人的神经。

围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求,赞同者有,质疑的声音也有。大家关心的是:没有围墙,物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?噪音问题怎么解决?据华西都市报23日报道,记者采访四川省、成都市有关人士发现,成都已在9个示范片区试点“小街区”理念,逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法,而且取得了一定效果。

宜宾莱茵香街,开放的小区由一条主干道串联。

解读

道路“窄路幅、高密度”

四川一个月前已明确推行

在这份名为《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(以下简称《意见》)中,明确提出“原则上不再建设封闭住宅小区”。

“所谓的住宅小区逐步打开,从目前来看,指的是放开小区道路,实现住宅内部道路公共化。”省住房城乡建设厅相关人士表示,一个月前,四川省已明确将推行上述做法。

华西都市报记者注意到,在1月份召开的省委经济工作暨城市工作会议上,根据中央城市工作会议精神,四川提出建立“窄路幅、高密度”的城市道路,优化街区路网结构,改善城市交通拥堵问题,明确“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”。

中国城市规划设计研究院副院长杨保军说,《意见》基于大量的征求意见和专项调研,把脉准确,也提出了很多实实在在的举措。看起来,有人会一下子觉得比较“生猛”,仔细琢磨,它改变了我们过去的一些习惯,而这恰恰是符合下一阶段城市发展的需要。

杨保军认为,封闭小区是农耕文明的理念,一个个楼盘都是一个个独立“王国”,彼此不共联,公共服务设施不共享。但是现在的城市应该是开放的,以公共活动、公共空间作为特征。

路径

可在新区先推行

高校机关等单位应做表率

针对“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”的意见未来如何落实?我省一不愿具名的城乡规划专家表示,这个《意见》方向是对的,想法是好的,因为欧洲大部分国家都是这样做的。

该人士表示,任何一项新举措的推出,都面临各种现实困难和挑战。最早城市开始修建高层小区,也一度不被购房者接受,如今却被广泛接受。他表示,“住宅小区内部道路公共化”可以率先从城市新区推行,例如开发商拿地后按照开放式住宅小区修建,让市场通过房价、销售情况来检验上述举措。同时,高校、机关等比较大的单位,可以做表率。

小区道路公共化

首先服务步行者或骑行者

小区道路相对于城市干道来说,就是次级路,车速和能容纳的车流量肯定不如主干道。如果要把小区的道路放开,让外面的车通过,岂不是更加拥堵?

“小区道路公共化,首先考虑的不是车行,而是慢行系统。”成都市规划局详规处副处长刘鹏认为,小区道路的放开并不会“添堵”,因为道路要优先服务于选择步行或者骑自行车的人。

比如,现在一些大的楼盘,占据了几个街区的位置。本来直线距离很近的两个地方,也许步行10分钟就能到达。但由于封闭的小区阻隔,走路可能就得花费40分钟,市民不得不依赖于“一脚油门”。

刘鹏说,如果这个小区的道路开放了,市民有机会不开车而选择步行或者骑自行车,那么对于道路也是一种减负。“成都二环以内的街道,路网密度都还不错,有的甚至超过了此次《意见》的指标,达到了10公里/平方公里。”刘鹏介绍,如中心城区的玉林、少城片区,本来就是以密集的小街道构建的。“需要重点改造的,在三环到绕城区域,有很多新建的大楼盘,周边的道路需要再密集。”刘鹏介绍,目前规划局正在对全市的路网情况进行评估。

案例

小区街区制

宜宾莱茵香街堪称范本

小区街区制,其实四川已有不少成功案例,成都也已开始试点。华西都市报记者从成都市规划局了解到,目前成都开始在9个示范片区试点“小街区”理念,逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法。

在宜宾市南岸东区,一个借鉴欧洲莱茵河畔小城规划的空间组织和功能架构修建的大楼盘,已经做到了小区主干道路和绿化向公众开敞服务。

宜宾莱茵社区

宜宾市民郭阿姨虽然没有住在这个高档社区,但她的日常活动,都和这个社区有着密切的联系。每天早上,她会提着菜篮子,从社区的主干道——莱茵香街步行到大润发超市,这里有新鲜的蔬菜早市。到了晚上,莱茵香街入口的大广场上,几个广场舞队伍摆开阵势,载歌载舞,郭阿姨就是其中一员。而到了周末,她会和老姐妹们约上,在社区的莱茵影城里,看上一部电影。

在莱茵河畔,记者看到,主干道莱茵香街联系着社区的各个组团,社区住户的门禁系统,退到了临近主干道的单元门口。莱茵香街随着地形有起有伏,沿途设置了供人们休息的座椅。在香街的两边,有社区银行、面馆、咖啡厅、服装店、宠物美容店、理发店等公共服务点。街道两旁的树木,也不是千篇一律,而是精心设计了各式造型,一些散步的市民还会驻足留影。此外,香街的每一条支路尽头,都连通了市政道路。也就是说,虽然莱茵河畔占地好几个街区,但是每一个方向的市民,都可以找到路口进入,并抵达核心区域。

“这里以前是一个大型的化工厂,工厂搬离以后,原址盖上了高档住宅。”郭阿姨说,别的小区,几乎不可能让没有门禁卡的市民随便进入。而在莱茵河畔,不管是否居住在这里,都可以享受社区的绿化、参与社区的活动。

记者还了解到,莱茵香街2012年曾获得“四川十大最美街道”的殊荣。

成都少城片区

老小区开放焕发活力

发源于欧洲的“小街区”规划理念,成就了巴黎等国际大都市独特的城市形态,而成都的玉林小区、宽窄巷子所在的少城片区,很早已呈现出了“小街区”的雏形。

2月22日,记者用步行的方式,探访少城片区,体验不一样的“慢生活”。沿奎星楼街东南方向进入,地道老街的模样映入眼帘。初春午后的阳光,懒洋洋地打在街面上,偶尔有骑自行车的人和行人经过。街道两旁是接二连三的美食铺面。

成都奎星楼街的小区道路和旁边街道连通。

奎星楼街

街道一侧的住宅楼,没有围挡,单元门也直接挨着街面。两栋楼之间的空地,摆放着乒乓球台和健身器材。居民们就着好阳光,嬉笑玩乐。穿过这片空地,竟是隔壁的一条小街了。

在奎星楼街的一头,一棵百年老树下,摆着五六张咖啡桌,年轻人们抱着电脑坐在桌前,悠闲地敲敲打打。再往里走,这个名为“明堂文创区”的地方,竟是名堂多多。这座曾经是社会大学的五层教学楼,现在摇身一变成为文化味儿十足的文创区。你可以在这里喝着咖啡看美剧,也可以吃个私房小菜,还可以观赏小众画展,以及参加创意市集。

“以‘明堂文创区’为例,就是老城区通过有机更新的方式,贴近小街区的例子。”刘鹏解读,小街区的打造,不是非要推倒重来,而是保留了历史和文化的基因,就地重生。以前市民也许只是路过,但现在愿意停下脚步,在这里坐一坐,晒晒太阳,发发呆。这里的人气增加了,街道的经济活力也起来了。

焦点

1、内部道路公共化是否合法?

《意见》提出逐步打开封闭住宅小区,而物权法规定“(小区)建筑区划内的道路,属于业主共有”,两者之间是否存在冲突呢?

四川省政协委员、盈科律师事务所律师曾文忠表示,“实现住宅小区内部道路公共化”和物权法并不矛盾,只要政府在打开封闭住宅过程中,依法进行权属划分,处理好经济补偿等权益分割问题就行。

“换句话说,无论提出‘小区内部道路公共化’的是政府还是小区之间,如何操作才涉及是否违法的问题,”曾文忠表示,从法律层面来讲,如何确定道路绿地和收益分配模式,以及小区原有停车库的使用权、收益权、分配权及管理责任等,都是焦点所在。

2、开放了是否还交物管费?

“逐步打开封闭住宅小区”后,是否就不需要物管了?物业费也免了?小区安全如何保障?对此,曾文忠分享了他在英国生活时的经验。当年他在英国生活时,发现大学没有围墙,完全对外敞开,这意味着任何人都可以走进大学,但如果想进入教学楼、图书馆等设施,则需要刷卡。

“因为开放大学内的每栋楼并不开放,都有门禁也有保洁物管等服务,”曾文忠说,未来我们的封闭住宅小区打开后,可能没有了小区大物管,也可以增加楼栋“小物管”,负责保洁安全等问题。

3、车辆通行小区是否需收费?

打开封闭小区后,小区的绿地、道路和广场等设施变成了社会化设施,由于上述设施的公摊每个业主都出了钱,“开放小区”后涉及政府出钱回购的问题;如果政府不回购或退回部分土地出让金,即意味着进出小区的其他车辆使用了小区的私产,相应产生的过路通行费,应该归业主所有。

曾文忠建议,收费的标准可根据不同小区所属地段,进行收费估价;其次,封闭小区的打开必然伴随着小区车库的公共化,这是否意味着车库可供所有社会车辆使用?在此背景下,如何保障小区等就近业主的优先使用权,以及不胡乱涨价也是操作难点。

(华西都市报记者罗琴、赖芳杰)

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来源:华西都市报 | 责任编辑:马雪
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