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长租公寓真的爆仓了 杭州鼎家破产4000户租客受损

2018-08-23 16:11:07

据中国房地产网8月23日报道,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”这些天,我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。

就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下,没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产,这起破产事件有如平地惊雷,牵起人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉。 

“无本万利”的扩张模式

鼎家破产,给其曾服务的业主和租户留下了一地鸡毛。这或许就要从其经营的模式说起,租户顾先生向中国房地产报记者介绍,当初租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。 

租客们通过银行卡绑定一个名为“51返呗”(现更名为“爱上街”)的APP一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款APP相应的金额。如今,鼎家轻松破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向“爱上街”还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。

据了解,鼎家破产约有4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家,其中爱上街是租客绑定最多的。

有业内人士分析后称,鼎家的经营模式本质是利用租客的信用,给自己提供扩张资金,对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。目前,许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式,这种方式能加快企业资金的回笼。

在破产通知发布后,鼎家一名负责人直接告诉租户:“没钱退押金,更没钱退房租。”

目前,鼎家的租户及业主组成了大大小小的维权群,想通过协商或者法律等途径挽回损失。

一位权威律师提出了建议:一、在房客仍在交房租期间,房东无权赶走房客。房东应去法院起诉鼎家侵占租金,因为房租权益属于房东被鼎家非法侵占,顺序优先于破产清算。如果房东赶走房客,房客可以去公安机关或者法院期诉房东侵犯房客的使用权,要求房东支付因搬家产生的费用;二、即使房东和鼎家签订了单方面终止协议,如“鼎家无力支付房租,合同终止,房屋即日起由房东自行收回”,协议也是无效的。因为房客和鼎家签订的协议在前,房东和中介的合同不能对抗第三人。如果房东赶走房客,房客可起诉房东侵权;三、房客住到支付租金期满后不搬走的,房东可以起诉房客侵权,并向法院申请强制清退。但房客可去法院起诉鼎家赔付押金并承担违约责任。四、鼎家是否属于诈骗很难认定。因为诈骗必须主观恶意在前,但鼎家的情况比较复杂。

“破产”疑云

8月21日,鼎家的部分租户组成的维权小组来到杭州市西湖区人民法院报案,同时也从法院打听到了关于鼎家破产的其他消息。鼎家注册地址是西湖区,而西湖区法院表示没有接到其破产申请。

中国房地产报记者通过天眼查,查到该公司的注册时间为2016年,目前评分为84分,公司并未注销,也没有诉讼、相关法院公告及变更记录。而公司法人魏永锋名下还有28家公司。同时,有自称鼎家公司前员工的人士爆出,鼎家所谓的业务承接方极有可能就是该公司换了一个壳。

一时间,很多人成为了受害者。房东想收房,租户想止损,而借贷公司已经将钱支出,自称鼎家公司前员工的爆料者也表示,鼎家至今也拖欠了大部分员工的工资。

他们有一个共同的疑问,“鼎家公司收到的贷款公司的钱是真金白银到了账,网贷公司手上的征信资料是租客的,租客住着房东的房子。看似是一个租房生意,其实赚的是金融的钱,这样‘无本万利’的模式下,公司怎么说倒闭就倒闭了呢?即使是倒闭了,所收的钱就变成空气,人间蒸发了吗?”

长租公寓与P2P

回到开头,胡景晖所说的“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”

实际上,此前鼎家就因拖欠租金被传资金断裂,8月2日该公司法人魏永锋就此发布公告称,其中有误会,望大家不要听信谣言。8月15日,意识到事情不对劲的业主和租户就赶到鼎家办公处维权,他们发现办公处已经被搬空,还在职的员工表示,公司处于这样的状态已经好几天。再接着,就迎来了一纸破产通知。

受害者们发现,这一系列操作,竟与跑路前的P2P理财公司套路如出一辙。鼎家也并非人们所认知的打一枪换一个地方的传统意义上的黑中介,其发布的相关通稿里,显示其成立于2009年,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间,并在今年2月份刚刚获得一笔千万级融资,投资方为浙江筑家投资管理有限公司。

鼎家获得融资签约仪式

中国房地产报记者查询相关材料获知,鼎家公司有几位主要管理层,法人魏永锋,高管徐岚、周峰淼、付小杰。

自称公司内部员工的人士爆料称,鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上,又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司,目前这个公司已有两个门店甚至更多。

目前,记者无法与爆料者口中的徐岚取得联系,这番话的真伪也就无法证实。

鼎家究竟是破产,还是卷钱跑路,至今也仍是个谜。

“金融信贷+长租公寓”模式隐忧

一直致力于地产租赁生意的潘石屹曾在采访中表示,“租房价格再翻番还是亏本的。”因为如果是从银行贷款产生的利息,按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%、6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。

可能潘石屹没提到这一点,企业通过ABS发行债券,进行融资,即不需要通过银行就能拿到钱;再通过ABS或者其他金融机构提供分期贷款给租客,房租一次性给到中介公司;最终,房租的差额和贷款的利息成为ABS的收益。

这么看,这个模式各取所需,也并不值得诟病。可当一些规模较小的、融资能力弱的租赁企业加入进来,就容易走偏。这类企业无法发行债券,只能跟小额贷款公司合作,在没有约束的情况下,公司管理者懒于细水长流,想要剑走偏锋直接拿钱跑路的情况也并不少见。

今年5月,房屋中介机构梦想大熊(北京)资产管理有限公司就因涉嫌欺骗租客使用分期贷款缴纳房租而遭到投诉,许多其他中介机构也在使用这种方法作为抢占市场的方式。

这种模式对于长租公寓扩张的好处毋庸置疑,也能一定程度上缓解租客的租金压力。然而,也有人发现了这种模式的弊端。

由于不需要直接支付,中介机构在征收房源时可以随意提高价格,房东自然高兴,可是极高的租金背后,房子是否能租出去,这里要打一个问号。房子租出去后,如果中介机构宣布破产,房东、租客及网贷公司三方都有面临损失的可能。

当然,受损最大的还是租客。一名银行从业人员向中国房地产报记者反映,这种模式对租客将会带来两种不良影响。

第一,金额小,日后正规途径贷款有难度。租金信贷的金额通常都是几千元到几万元,数额很小,一旦出现在征信记录上,正规银行的从业人员会认为,这么低的额度也需要贷款。租客的偿还能力会受到质疑。

第二,中间费用。不同于自己直接支付,小额信贷公司会产生一笔利息,有的利息还不低,并不划算。

采访结束之时,一位关注长租公寓市场的人士告诉记者,长租公寓虽无罪,但是做生意的人中往往不缺心怀不轨之人。对于长租公寓ABS模式,不能直接扼杀,但是在长租公寓企业一路高歌勇进的情形下,对于经营中的漏洞、黑洞,急需政府监管部门尽早出台相关政策予以规制,并对相关从业者进行监管,防止新的金融骗局。

相关新闻背景:

《收了房租却不打款给房东?杭州“鼎家”中介究竟怎么了?》

据乐居财经8月17日消息,8月15日,有网友爆出,杭州鼎家网络科技有限公司在已收了租客租金的情况下,并未将租金打给房东,导致房东来出租方内强制腾房,甚至惊动了当地派出所,最终房东被民警劝说了回去,但自己在房子里住着仍旧不安心。

月初发信息承诺月中打款

多名房东苦等却告知公司破产

今天下午,记者也来到了杭州鼎家网络科技有限公司的办事处——杭州耀江文欣大厦八楼。公司里挤满了前来讨说法的房东和租客,办公区内已人走楼空,仅剩一位自称公司法务的工作人员在按序号对房东与租客进行调节或解约,现场还有若干特警在维持秩序。

现场的房东和租客排队等待解约

说起这个事情,房东朱大姐倒起了苦水:“我们是去年11月底就把房子委托给他们(鼎家)了,因为中间涉及到装修整改,给了中介两个月的空置时间,2月1日才收到第一笔房租。本来8月1日就要打8月份的房租的,但是迟迟没有收到钱。”

朱大姐补充到,“到了第二天(8月2日)晚上看到他们(鼎家)给我们发了短信,说公司现金流紧张,承诺15日打款。等到15号又说公司破产了,当时联系我们的小伙子(工作人员)也联系不到了。”

鼎家地产发给房东的延缓发放房租的短信

和朱大姐类似的房东在现场比比皆是,有些甚至在7月份就出现没有收到房租的现象。“我们出租的房子是自己90多岁老母亲的,他们现在在敬老院请阿姨的钱都是靠这个房租支付的,”房东吴大伯说,“这样一搞,两个老人家的生活都没法保障了。”

毕业季签署的特价房源

提前打款半年租客只住了一个月

租客小许是90后大学生,在城西和几个年轻人一起租了一套三室一厅的房子。“当时7月份毕业季搞活动,市场价5600元/月的房子只需要4488元/月,我是在想为什么毕业季房租还能特价,应该是有问题的。”说起这次租房,小许还是很懊悔的,“当时押一付六,我们几个人一起付了半年的房租,现在刚才住了一个月就出了这样的问题,完全不知道怎么办。”

据了解,现场有多名租客的租金低于房东的委托价,基本上是市场价的7-8折。“他们这样操作,肯定会亏钱的。哪有出租的钱比租来的钱还要便宜的。”一位现场的租客吐槽说,“我在7月底的时候本来不想租了,但是他们的业务员跟得很近,拼命催我交钱,我也没时间换房,就又交了一个季度,哪知道…”

在调解过程中,一位自称公司法务的工作人员说:“房东的房子租来了,按市场价找不到租客,又不能空置着,只能低价出租。大面积市场行情的预判出现失误,这才导致了公司的资金链出现问题。”

自称鼎家公司法务在现场一组组进行咨询解约事宜

公告称已有公司接盘重组

最快下周开始预约房东租客续签

在8月17日早上,一则盖了公章的鼎家公告发布了。公告称,鼎家公司运营重组工作已于8月17日凌晨完成,资金方已经进入,并将在核实客户情况后第一时间支付房租。

公告张贴在会议室玻璃门上

但是对于房东和租客们,仍持着怀疑的态度。

“资金方是谁?什么时候重新联系?什么时候打钱?这三个关键的问题在公告里一点没有体现。”多名房东看了公告后仍不肯罢休,联合质问道。

下午2点,公司法人魏永锋、新公司的老板和重组小组组员到达办公现场,并在临时的会议室里开会。据了解,目前最新的解决方案有两个。

1.解约。房东和租客协商好后可和鼎家协商解约,解约期为租客已付租金的截止期。房东房租的损失以及租客押金的损失由鼎家资产清算后结清。具体形式就是在合同上写明欠款多少钱,并加盖公章。

2.续约。如愿意和新公司签约的,可登记在册,这两天会有人联系重新签署合同。房东在8月1日后的损失,将由新公司进行赔偿。新签署的合同将重新起效。

但是截止目前,对于新公司的名称以及财务状态,房东和租客们仍旧一无所知。

重组小组组员在临时的会议室里开会

垄断资源后错判市场行情

房东租客如何共享信息透明化

排除网传的公司高层贪污转移资产等谣言,鼎家作为一个房产中介的运营方式不得不让人深思:它不惜通过一定溢价,把市面上愿意出租的房源,尽量收取过来,就可形成一定程度垄断。

据了解,当时大部分的房东房源都是鼎家以市场价全权签署2年以及2年以上合约得来的,同时所有房东均承担了为期两个月的改造和空置时间。

也许是为了效仿长租公寓,对老破小改造后进行高价出租,鼎家却没有对市场行情做出正确的预判。大部分房源因定价太高被空置着,导致不得不降低租金出租以减少损失。

“我本来不想托管的,但是当时房源挂出去,中介根本不推荐你的房子,都主推他们托管名下的,所以才和中介签的合同。”一名房东如实说。

目前,越来越多的中介开始以托管房源的模式代理片区的业务。房东想在茫茫信息中凭借一己之力找到合适的租客实在难上加难。同样的,很多租客也宁可坐着中介的小电驴逛一个下午定下一套房,也不愿意一个个找房东预约去看房。

办公室内一片狼藉,墙上的口号显得格外讽刺

在此次事件的发酵中,越来越多的房东和租客表示已对中介产生了质疑的态度。“我宁可损失点钱我也要解约了,”一位房东大伯说,“我对它们(鼎家)已经失去了信心,未来打算和租客单独签约。”

近期,租房价格飞涨,胡景晖公开炮轰房产中介,长租公寓自然成为舆论关注焦点。8月22日,微信公众号“紫竹张先生”刊发一篇文章解释中介是如何操盘所谓长租公寓模式的

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来源:观察者网综合 | 责任编辑:朱敏洁
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