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月咏幻:日本,求着年轻人买房?

月咏幻

月咏幻

明治大学流行文化硕士中退,东京创业 来源:观察者网 2020-12-23 07:36:10

【文/观察者网专栏作者 月咏幻】

笔者最近在规划人生大事,以不同的可能性前提计算了买房的问题。但最后发现,日本买房竟然如此有趣,以至于它甚至根本和房价没有什么关系:只要你有稳定的收入,你就可以在稍稍妥协的情况下买得起房子,但收入问题显然更复杂一些。

本文将分以下几个部分,简单和各位聊聊日本买房的事项:

1、贷款、身份,以及其他在日本购房的前提条件

2、日本的房价到底怎么样

3、日本人,还有住在日本的外国人,究竟能否买得起房

《海街日记》剧照

购房的前置条件

相信各位在国内买房一定经历过各种考验。不仅有各类考验,如果赶上变化更是让人胃疼。这类限制在日本就相对轻松。

即使你是外国人,你也可以掏全款,或是在首付20%左右的前提下贷到款,年息可能稍高,1%起,最高会到3%。如果是绿卡身份或者有日本国籍,就更可以享受到日本银行0首付+约0.45%年息+35年期的贷款。

这几乎是王炸。比起国内的30%首付,以及几乎5%的年利,日本政府更像是在求着大家买房。

外国人在日本掏全款买房,完全不需要日本长期签证。只需要找合规方式办手续,交了钱,你是可以得到写了自己和家人名字的房本的。所需要付出的额外代价是房产税,以及房子如果是有人管理的公寓的话,需要每个月交管理费和修缮基金。

因此,一个人在日本购房,并不会遇到太多的限制,同时在不考虑贷款的前提下,是否本国人都不怎么有太大差距。即使考虑贷款,日本最严格的条件也都和国内普通的条件相当。

即使考虑贷款,银行的审核条件也基本上就是看你是否工作了3年以上,以及你过往一年的税收情况,公司实发的工资和奖金,以这些数字为参考。同时很多银行会提供针对外国人非绿卡身份的贷款,条件如上述所说,而年限则是你的年龄和60岁之间的差值(上限35年)。

在此基础上,如果你已经结婚,家里是双职工的话,即使你没有绿卡,需要付一定比例的首付,也能够在运气好的情况下拿到更好的条件。我大学同学夫妇俩都是日本大企业工作,他们能够以10%首付的比例拿下一套5千万日元的房子,同时拿到了约0.45%年息+35年期的条件。他俩的收入水平完全可以在付了房贷的前提下快快活活过日子,还养了一个可爱的女儿。

日本的房价

日本购房条件如此宽松,那么日本的房价本身到底如何呢?

首先不得不承认,核心城市的核心地段毕竟是真正的优质资产,基本只会涨。因此东京的核心区域基本都是高价的。但说实话,还是比国内低。就算是欲望拉满,参考一下好地段+好建筑+大面积的公寓,大约80平,1亿日元能拿下(约630万人民币)。

以我个人比较喜欢的上野地区,离车站走路5分钟,新建的公寓,属于较有名气的开发商,80平左右,就是这么一个价格。

3LDK表示是3房

同时日本的房子和国内最大的差别之一,在于日本房子不仅不算公摊面积,甚至阳台也多半是不算在面积里的。因此实际上你买80平的房子如果阳台不小,可能算上之后实际得房85平。所以按这么计算的话,在东京相对核心的地段,以不错的条件买新房,大约是7万多人民币一平,且没有公摊面积。

物业费和修缮基金,就非常因房而异。我们这里的计算取大致常见的数字,大约3万日元,也就是2千人民币一个月收住。

因此如果是这样的计算方式,以0首付+暂时忽略年利率+算上物业费+暂时忽略不动产税的情况下,可以算出:

100000000/35/12≈238000,+30000=268000

也就是说,买一套不上天,但是绝对已经很不错了的住房,每月支出大约是15000元人民币的月供。

是不是听了感觉还不错?

我们再算一个经济适用房。

这是一个略微偏,离地铁站需要走1.5公里的房子,走路的话需要不到20分钟,同时门口100米有公交,也还不错。2房的户型也适合年轻人结婚。

这个房子就是53平,只需要3880万日元起跳。就算算上手续费等按落地4千万来换算也仅需250万人民币。他自己给出的每个月还款金额是算了利息的,变成了每个月10万日元起,也就是月供约6300人民币。即使算上物业费等,也就是8千人民币左右。

这个价格,能够换来的是自行车能够通勤到上野东京站的地点,以及新建公寓的居住质量。

同时请注意,我目前举例的两个房子都是2房的相对大面积的,且地段都不太差。如果不考虑结婚,只买单身公寓,或者不在乎地段想要再乡下一点,都还可以再继续下探价格。

根据以上数字,笔者认为,如果你是日本人,只要工作了几年,工资收入稳定,且银行能够查询你的信息,你就可以用近乎房租的价格还月供。在日本银行存钱的活期利率已经降到0.001%的前提下,0.45%的贷款利率看似很高,其实仿佛不要钱。

开闸放水的时代,本来就是在让更多的人去背上房贷,转动社会经济。即使你是外国人,只要你有办法弄出首付,且条件不差,也都完全有机会贷款获得自己的房子。

结论很显然:在2020的日本购买房产并不是一个困难的事情。

究其原因,日本自从86年到91年之间的泡沫经济被戳破后,住宅用地的平均价格就一直跌了15年。下图有些模糊,不过可以看到最明显的绿色线,也就是东京23区的线,从平成3年一直跌到了平成18年。也就是说从91年泡沫戳破后,直到2006年,日本的住宅用地价格才有一些起色。但如图所示,也并没有涨回来很多。

来源:https://www.fudousan.or.jp/market/1601/01_01.html

网站整理数据来源于日本国土交通省:http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000034.html

日本的房价这么多年并没有涨,但相对的,工资也没有什么变化。

可以看出,从平成3年,也就是91年泡沫破裂之后,日本全国平均的家庭收入并没有怎么受到影响,甚至还涨了几年,直到平成8年,也就是96年,才开始往下走。而在平成6年到平成28年的这22年里,全国平均家庭收入慢慢地跌了100万日元左右。也就是从原先水平大约下降了15%。结合上面那张房价的图,跌幅其实也接近这个数字。

因此日本在房价和收入都在跌的情况下,房收比几乎没有什么太大的变化。

而在这种经济低迷的大背景下,日本政府只能继续开闸放水。上文提到,日本银行的利率是惊人的0.001%,同时前几年甚至有过要导入负利率的报道,但最后仅仅落实在了部分账户和国债产品上。而降息这件事,就是为了让更多的人愿意借贷做生意,或者借贷购买房产。同时日本政府还对有房贷的人进行减税政策。

出处:日本国税厅

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm

这个减税政策虽然经常变更细节,不过大致描述一下的话,就是在你贷款买房后会有一个10年左右的时间,每年按照你贷款所剩余金额来给你减少每年需要交的税款。如果能够拿满,目前能够在十年里省下500万日元,也就是32万人民币左右。这个数字也差不多是一年的收入了,这让该政策有相当不小的魅力。

给房东打工,还是给自己打工?

上面说了那么多,似乎很明显可以得出一个结论:日本的房价便宜,贷款优惠且条件宽松,利息低得仿佛不要钱,甚至还有政策补助……

那么这就能让大多数人都安居乐业,高高兴兴去买房了吗?理论上可以。上述的房价,在你要求较高的情况下几乎可以日本全国通用,只要你想要设备好,外加地段不错的新房子,都差不多是这样的数字。同时我们以日本全国男性的收入中位数来看,30岁之后其实完全可以买得起房子:

图片来源:https://tenshoku-plus.com/nensyu-tyuouchi/

数据来源:日本厚生劳动省

2019年,30岁男性的收入中位数是330~366万日元,取中间的我们按340万来算。一般住宅支出压缩在收入的三分之一为好,计算可以得出每月能够用于还房贷的数字大约是9.5万日元以内。因此就算买一个3500万日元左右的房子,月供8万加上物业费维修费大约2万的前提下,也是能够做到。而外国人虽然如果没有永驻绿卡的话需要首付,但同样,能拿到相对应的年收的前提下,也是能够买得起的。

上面这些计算,都只是计算单人收入的情况下。如果两口子同居,且至少一人全职另一人打工,打工那一方一个月也可以有8~10万日元的收入,那房贷更是可以直接覆盖。这如果是双职工,那就简直不要太爽。

那么,是否所有人都是毕业了工作了几年了都买了自己的房子呢?事实上并没有。

我在日本这么些年,认识的人都并不会把买房子这件事情挂在嘴上。即使提到了,更多人也都在表示不急。日本年轻人无论怎么关心,到最后都很少在共同的话题里提到“买房”。因为买房和租房之间的差距主要集中在是给房东打工,还是给自己打工。这更像是选择不同的生活方式和风险喜好。

其中最大的差别之一,就在于日本的户籍制度。理论上,只要你搬家到一个新的地方,就可以到当地的市政府,也就是“役所”,办理入住手续,你就拿到了“户口”。你唯一需要做的,是在你迁出地的市政府打印迁出票,再把迁出票拿到迁入地市政府登记,把证件上的地址改了,你就是这里的人了。即使是外国人,也是一样的流程。

而各地的公立学校,比如小学和初中,直接由当地市政府决定你所住的地址可以就读哪所学校。

笔者所住东京都台东区的学区划分。可以直接在台东区役所官网查询。https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/kyoiku/kuritsushocyugakko/tsuugakukuiki.files/taitoukuritsusyougakkou_tsuugakukuiki.pdf

如果非说有学区房特征的话,就是对应的学校是指定的。但话又说回来了,日本的精英教育和学区房无关。如果想要按照精英路线培养孩子,那其实应该考虑把孩子放进学费昂贵的私立学校。毕竟,日本最厉害的学校都是私立的,前有学霸精英风格的开成中学和滩中学这种进学怪物,有极大比例考入日本一流国公立名校,后有充满了布尔乔亚风情的早稻田和庆应的附中系列,只要送进去了就等于一只脚踏入了早庆。

至于私立学校么,对通学区域就没有限制了。连通学时间都没有建议。

东京都千代田区的晓星小学,并不对通学时间做出规定。仅仅表示比较重要。

https://shogakko-juken.jp/gyosei-e/

不难发现,在国内买房时脑中附带的落户和教育等等周边附属内容,在日本并没有相应的要求。在国内大家为学区房和热门公立学校发愁的时候,日本实现的租买同权,让买不买房这件事情成为了更为单纯的生活方式哲学问题,而非国内这种,几乎是不买房就等于没有落脚的问题。因此,买房在日本并不是一个绕不开的话题,原因之一就是它不属于刚需。

如果追究其他原因,或许和大企业能够让任何一个人去世界上任何一个分公司有关,也或许和日本年轻人都不找对象有关,也或许和年轻人对未来并没有那么多期待有关……但这其中,一定是和目前的分配方式有很强关系。

昭和泡沫经济时代的年功序列制,让人们不得不努力去熬那一个萝卜一个坑的前途,同时也很少培养出自己的职业技能。安倍经济学给日本的股市带来了一段时间的短暂腾飞,但这最终也只是富了部分投资人和企业家。实际落在国民口袋里的,也并没有很多。但即使在口袋里了,他们到底想去哪里,未来是什么样的,他们是如何构想的,我依旧看不清楚。

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作者
月咏幻

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责任编辑
吴立群

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