【问诊2024中国经济】赵燕菁:经济堵点在房地产,而房地产转型的关键是“商住双轨”

来源:观察者网

2023-12-29 07:54

赵燕菁

赵燕菁作者

厦门大学教授,中国城市规划学会副理事长

编者按:“中国崛起顶峰论”、“定时炸弹论”、中国将“陷入日本式衰退”的讨论风起云涌。尽管如此,中国顶住压力提出“高质量发展”就是硬道理,坚持走科技创新引领的转型之路。

国际上,大国竞争成为影响全球经济的重要变量,中国经济的转型之路,充满地缘政治的惊心动魄;国内,正处在中国经济开始摒弃照搬西方经济学,探究中国经济发展内生逻辑的阶段,中国的转型之路,又是在不同学术流派的思想交锋中进行的。

中国经济奇迹结束了吗?在防风险的大背景之下,房地产怎么办?中国会陷入地方债务危机吗?中国市场对外资吸引力下降了吗?西方对华脱钩断链,中国世界贸易大国地位不保?人民币兑美元汇率在“东升西降”和“去美元化”背景下,为什么还在贬值?……

2024年,我们究竟如何正确看清中国经济转型趋势,观察者网推出《问诊2024中国经济》专题,邀请中国顶级经济学家,犀利发问、严谨讨论,驳斥海外媒体上各种中国顶峰论、崩溃论观点,廓清百年未有之大变局下中央的长远战略布局,以及舆论界流行看法对中国经济走势可能存在的种种认识误区,助力中国经济健康运行。

【文/观察者网专栏作者 赵燕菁】

积极信号

看空中国经济,唱衰房地产已经成为当下国内外舆论乃至学界“时尚”。国际组织和评级机构都在争先恐后地下调对中国经济的展望和评级,原因之一就是房地产问题。

但过去一直扮演房地产“吹哨者”角色的我,反而看到了房地产乃至中国经济恢复的积极信号。这个积极的信号,就是2023年8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

原因很简单,此次房地产超调,既不是结构性原因,也不是外部原因,而是房地产短期政策不适应经济已经从高速度转向高质量所致。换句话说,中国房地产这辆车没问题,路没问题,而是提档换速的操作出了问题。只要调整到正确的模式,房地产就可以继续平稳前行,甚至可以走得更远。

看标题,《指导意见》似乎针对的只是保障房,但仔细阅读下面这些内容后就会发现,这一政策的重大意义在于开启了中国房地产的双轨制:一是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;二是“让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展”。简单讲,就是让“商品归商品,保障归保障”。

可以说,这个《指导意见》就是对7月24日政治局会议的具体化,也是近年来房地产领域出台的最有含金量的政策。一旦中国房地产补上保障房这一轨,房地产就可以从原来的独轮驱动变为双轮驱动,跳出以往“涨压跌救”的政策循环,无论对行业的稳定还是对经济的拉动,都会显著提升。

当然,开对了药还不意味着就能治好病,如果剂量不够,低估了这一政策的战略意义,错过最佳治疗窗口,这一政策依然可能落空。因此,2024年最要紧的工作,就是加快中央政策的落地,尽快恢复市场对房地产的信心。

2023年11月19日,江苏海安高新区城南花苑5期保障性住房项目正在加紧施工。@视觉中国

百亿房产存量 是一片蓝海

要想解决市场信心不足,首先要澄清对房地产形势判断的误区。

现在有一种流行的认识,就是随着城市化的完成,中国人均增量住房需求已经见顶,增量空间已经很小,即使没有打压房地产政策,市场早晚也会收缩。且不说中国人均居住水平相对发达国家还有巨大差距,房地产在结构和空间上都存在被抑制的质量空间。

在结构上,中央此次提出的“改善性住房需求”就存在巨大缺口,由于长期的政策抑制,很多这方面需求转变为巨大的海外房地产需求;在空间上,虽然城乡间人口转移趋缓,但城市间人口转移依然旺盛,在三四线城市供给过剩的同时,一、二线城市依然有大量没有稳定住房的人口。

房地产不能只看增量。巨大的增量只不过是城市化起飞阶段特定的现象,常态下的房地产更主要的是存量。改革开放以来,中国形成了人类历史上空前规模的存量不动产,对于如何管理如此庞大的不动产,我们几乎完全没有经验。

根据七普数据,中国城镇人口9亿,城镇住房存量高达333亿平方米。其中,1990年以前的房屋占8.7%,29亿平方米;2000年以前的房屋占27.5%,到2030年房龄超30年的房屋总量将高达92亿平方米。巨大的存量使得即使微小的更新,都意味着巨大的需求。

和任何产品一样,房地产从完成的那一刻起,升级需求也就随之而生。手机如此、汽车如此、电脑也是如此。几天前我在一次会上遇到倪虹部长,说起他提出的“像汽车一样生产住宅”的设想,我认为这是对房地产认识的一个重要突破。现代建筑技术使我们完全有可能像更新家具、电器一样更新不动产。作为几乎所有消费的平台,住房升级带来的需求将会远超手机、汽车,没有任何消费品可以企及。

因此,未来的房地产不会因增量消失而终结,而是会在巨大存量基础上再生。二级市场变得比一级市场更重要,城市更新变得比新区开发更重要。巨大的存量意味着房地产一旦进入存量时代,必将是一片新的蓝海,资管将成为房地产的核心业务,发现存量资产的价值将重塑房地产业内在逻辑。因此,认为新房需求的减少就是房地产末日的担心完全没有必要。

救房产是为了保住中国最主要的财富

很多人不理解为什么重启中国经济必须要救房地产。对中国经济而言,存量不动产不仅意味着巨大的消费富矿,同时也贮存了中国最主要的财富。过去二十年,中国中产阶级之所以现象级“涌现”,主要是因为房地产为核心的家庭财产扩张。

彭博经济估计,房价每下跌5%,房地产财富就会蒸发19万亿元人民币。彭博社经济学家Eric Zhu警告说:“这可能只是未来几年更多财富损失的开始。除非出现大牛市,否则金融财富的小幅增长不太可能抵消房地产财富的损失。”

不仅是家庭部门,中国地方政府、企业、家庭最核心的资产都是不动产。如果说发达国家财富很大程度体现在股票等形态的资本上,救经济先要救股市,那么中国的财富主要都体现在房地产上,因为市场交易中的不动产价格会给所有存量不动产定价,所以中国经济要恢复增长就一定要救房地产。

需要强调指出的是,救房地产的目的不是要卖更多的房,卖更多的地,而是要恢复房地产作为资产的流动性。因此,应该将不动产价格的恢复作为比房地产规模恢复更重要的政策目标。

当前房地产无序溃退的一个主要原因,就是政策执行部门将“房住不炒”错误解读为“打压房价”,房地产供给规模完全失控。打压房价帮助无房者购房的初衷是好的,但却打击了中国核心资本的流动性。

实践也证明了我之前的预测,打压房价不仅无助于无房者购房,反而借金融系统将风险传导到所有市场主体(政府、企业、家庭),使得全社会收入同步下降造成消费全面降级。

因此,明年房地产的一个工作核心,就是必须尽快恢复不动产的商品属性。只有不动产价格回升,存量资产的价值才能恢复,金融系统才能拥有高流动的抵押品,债务问题才能解锁。

防风险的首要目标就是推动房价回稳

现在有一种观点,认为房价上升是经济“泡沫”,必须主动捅破。这种观点是完全错误的,靠加速死亡的办法解决患者的病痛,从来都不是好的医疗解决方案。

唯一正确的途径,就是把“住”从商品房属性中分离出来,通过保障房供给加以解决。只有保障房保底,才能放开商品房价格;放开商品房价格,住房才能成为优良的抵押品为自己创造融资;只有高品质的抵押品,才有强大的金融,也才能最终更好地解决“住”的问题。

这就是中央此次救市从保障房入手的高明之处,惟如此,才能跳出房价“涨压跌救”的政策循环。

2024年中国经济的头号任务就是防止系统性金融风险,制止房地产下滑则是这一任务的重中之重,任何部门的局部目标都必须服从这个大局。推动房价回升并不意味着所有城市的价格都要回升,要坚持“因城施策,一城一策”。

美国股市一路飘红,主要是TOP7头部几支大股票在狂飙。中国只需经济规模前50的城市房价回稳,就可以修复绝大部分不动产价值的损失。特别是北上广深等几个头部城市,必须肩负起推动房价回稳的艰巨职责。2024年一、二线城市的头号考核指标,就应该是看房地产价格是否回稳。

房地产能否达成“让商品住房回归商品属性”的战略目标,关键就是能否减少不动产的总供给。商住用地的供给是城市房地产供给的总阀门,要坚持“以人定地,以房定地,以房定钱”。对那些已经人口净流出、去化周期过长、房价下跌的城市要坚决收缩土地供给。目的就是要告诉市场,现在的商品房是“最后一班车”,今后“住”的需求都要走保障房的渠道。同时,要放开改善型高端住宅的供给,将可能流失到海外的居住需求尽量留在国内。

对于房地产已经过剩的城市,要果断回收土地和商品房改作保障房,必要时中央应当给予资金支持。那些靠房地产融资的新项目都应该重新审查、备案,该停的,立刻停止。特别是城中村改造、老旧小区改造等城市更新项目,一定要避免大拆大建,靠卖地平衡的老路。

实践已经表明,一旦开始大规模拆迁,进入房地产下行周期的城市财务状况定会覆水难收,导致空前的烂尾。因此,引导业主渐进式自主更新,应成为旧城改造的主导模式。

图自21世纪经济报道

地方债务怎么办?债务置换!

增量不动产的减少,必然意味着市场主体,特别是地方政府收入大量减少。2024年是地方债务到期的高峰,没有卖地收入,就意味着债务违约,而依靠卖地,则意味着房地产市场会进一步承压。此时中央政府必须出手。

首先要尽快核定地方政府的工程欠款等社会欠债,符合要求的,直接到央行的债务窗口兑付。将地方政府的社会债转变为地方政府对中央政府的国债。这个操作一定要快,由此引发的中央和地方政府“债务-资产”切割和划转,则可以之后逐渐处理。

中央政府发行低息国债代偿地方政府合规的负债后,再成立专门资产管理部门逐项甄别并接管地方债务对应的资产。然后再通过收费或委托运营,逐渐盘活这些资产。

现在很多人建议通过发钱促进消费,其实,清算地方政府负债是比直接发钱更好的发钱路径。不仅向社会注入了流动性,也保全了政府信用,让地方政府重新轻装上阵。

2000年左右中国剥离国有银行不良资产的经验表明,只要经济恢复,中央接手的大部分资产都会升值并恢复流动性,国债也随之成为优良的权益资产。

需要指出的是,当下的房地产危机并非都是由于资产负债表出了问题。房地产政策要坚持因城施策,特别是一、二线城市,很多资产本身是没有问题的,只不过由于宏观经济萎缩导致其现金流出了问题。就像一个潜水员,身体所有器官都没问题,只是氧气不够了。对于这样的房地产项目要大胆注入流动性,“一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求”。

而在那些产业流失,人口净减少的三、四线城市,很多房地产的价值永远无法实现。对于这些房地产项目要坚决缩表,中央政府应该壮士断腕,以维持社会稳定为底线果断出手,该破产的破产,该清算的清算,该接手的接手,该救助的救助。同时推动城市治理模式转型,大幅消减收缩型城市的公共支出、行政编制,将全能型政府转变为服务型派出机构。

扩大保障房建设规模,留住城市“打工者”

根据中央的政策要求,保障房是促进实现共同富裕和中国式现代化战略全局高度作出的重大工作部署,有利于缓解大城市住房矛盾,有力有序有效推进房地产转型和高质量发展,更好拉动投资消费,促进宏观经济持续向好。

但是,在转型初期,商品房供地减少的另一个后果就是建安总规模必然下滑,随之而来的就是水泥、钢材、施工机械需求的减少。相比房地产行业的高峰期,我国商品房新开工面积已经下滑60%,收缩的烈度已经超过日本泡沫崩盘(日本商品住宅新开工1990年171万套,2022年86万套,30年来的最低点是2009年的79万套,缩量约50%)。

这一部分投资的减少必须靠保障房的增量加以弥补。因此,保障房建设的规模应该尽可能大,否则无法起到中央所要求的战略作用。要把保障房视作和1998年的高速公路、2008年的高铁一样的战略基础设施,作为展开积极财政政策的重要抓手。

现在很多城市觉得自己保障房需求不大,增量有限,那是因为保障对象的覆盖面还不够大。实际上,即使像深圳这样发达的城市,很多“打工者”都还是租住在“小产权”的城中村里。

据第七次人口普查数据,我国居住在城镇的人口为90199万人,其中,只有不足45%的人在城镇有了自有住房,其余55%的人都是以租赁的方式在城市生存。如果仅将其中1亿户(约3亿人)纳入保障体系,按照每户保障面积50平方米算,就会有50亿平方米的建设规模,均摊到5年,每年建设规模就高达10亿平方米以上,足以抵消商品房(高峰时每年18亿平方米)建设规模下降对建筑、建材、家具装修等行业的冲击。

之所以很多城市都不将“打工者”纳入保障范围,很大一部分原因,是地方政府把保障房视作一种无法从中获利的“福利”,把非户籍人口视作财政的负担,这是一个完全错误的认识。

随着经济从高速度增长进入高质量发展,税收为核心的现金流成为城市可持续运营的关键,而以间接税为主的中国政府,主要收入来自于企业。企业运营最大的支出就是劳动力,留住人才能留住企业;而劳动的成本很大一部分就是居住,住房有保障才能留住人。

更何况这些人口还可以在消费环节创造大量税收,支撑人口高峰阶段形成的过剩公共服务设施(例如学校)。在国家总体人口下滑的今天,这一点对于每一个城市变得比以往更重要。

在这个意义上,保障房不再是社会“福利”和财政的“负担”,而是城市竞争力的主要来源。只有那些能够通过低成本保障房留住大量未来人口的城市,才有可能在高速度向高质量转型的大变局中得以幸存。

浙江杭州市的一次公租房公开选房现场 图自中国新闻周刊

2024年还债高峰期,如何化危为机?

我们必须清楚意识到,现在面对的就是一场战争,主战场就是房地产。此时最大的危险就是犹豫不决,低估战争的烈度。应当把保障房为核心的房地产转型从之前的战术级别,升级为战役级别。

鉴于这一战役的投入之大,任务之艰巨,政策之复杂是前所未有的,有必要在中央层面成立由熟悉财政、金融、土地和地方政府运作的精干力量组成的“总前委”,协调金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾,必要时直接下场推动重点城市的保障房建设。要考虑用中央银行-国开行-中央政府的保障房投融资组合,取代深陷债务危机的商业银行-开发商-地方政府的商品房投融资组合。

2024年,还债进入高峰,中国经济不会比2023年更容易,对此我们必须有充分的准备。也正因如此,中央决策和推动的房地产转型,必须以超常的力度和速度坚决执行。

以保障房为核心的房地产政策,显示出决策者已经意识到问题的症结所在。财赤突破3%也意味着过时的财政禁忌正在被突破,现在需要的就是最快的战役展开。只要政策和财力及时到位,2024年中国房地产完全可能化危为机,房地产不仅会再次成为增长的动力,还将在中国历史上第一次解决人民“住”的问题。

上世纪90年代初期,当我们面对比今天严厉得多的美国制裁和封锁,中国经济跌倒了谷底,很多人(包括我本人)对中国经济的看法远比今天更悲观。但是1990年城市土地有偿使用政策的推出,使得中国经济在1991年实现了出乎所有人意料的V型反弹,1992年邓小平南方讲话则进一步巩固了改革开放的大趋势,整个社会信心为之一振。

今天,中国房地产向双轨制的转型也具有类似的政策效果。有理由相信,大规模的保障房建设将会像土地有偿使用政策那样,帮助中国经济突破封锁,再次起飞!

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责任编辑:朱敏洁
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