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“高杠杆”房企7月扩张骤降,富力通知暂停拿地

2019-07-31 08:46:00

本文转自微信公众号“证券时报网”(ID:wwwstcncom)

被称为“华南五虎”之首的富力地产,昨日传出大消息。

有媒体报道称,富力地产的一份内部文件显示,其今年下半年将暂停拿地,主要任务为促销售,抓回款。

中原地产研究中心统计数据显示,2019年二季度房地产企业纷纷拿地后,7月份企业拿地数据开始分化,拿地超过50亿元的企业只有4家,中原地产首席分析师张大伟向时报君表示,相比二季度,房企抢地数量开始减少,加上融资收紧预期下,房企拿地意愿不强。

截至昨日收盘,富力地产跌幅0.42%,报14.3港元,目前总市值461亿港元。

富力暂停拿地释放何种信号?

据《中国建设报》报道称,7月26日富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,文件中明确提到,2019年下半年原则上暂停拿地,并将促销售、抓回款放在首要位置。

富力地产之前公布今年年度权益销售目标为1600亿元,7月2日发布公告称,今年前6个月集团累计实现权益合约销售金额约602亿元,以此计算,上半年仅完成目标约37.64%,不到一半。其内部文件中也提到,“今年以来,集团销售业绩距离既定的全年销售目标仍有差距”。

富力暂停拿地释放何种信号?中原地产首席分析师张大伟向时报君表示,整体看是去杠杆,对于行业来说过去几年杠杆相对较高的房企,最近拿地其实都有明显减少;其次,从企业角度看,富力依然在消化之前与万达的交易

2017年11月,富力地产以199亿元接手了万达77家酒店资产,但此番收购并未被资本市场看好。但富力方面表示,此次收购万达的酒店资产除了价格便宜外,还可以减少富力后期的酒店成本投入并可以直接运营产生收益,另一方面也有助于富力对于酒店业务方面的版图扩张。

目前,经过了一个完整的财年周期“消化”后,富力在酒店业务上的营收确实有所提升,然而净利润依然亏损。2018年报显示,富力在酒店业务上的营业额由2017年的23.8亿元增至70.3亿元,增幅明显,然而亏损幅度也进一步扩大,由2017年的亏损1.46亿元扩大至4.59亿元。

从收购的资金量以及对酒店的回报率来看,万达酒店并没有给富力地产带来很好的回报,反而拖累了富力地产整体业绩。

中原地产研究中心统计数据显示,相比于二季度,房地产企业7月份开始收紧拿地步伐,针对非热点土地关注度减少,融资收紧预期下,企业拿地数据开始分化,在7月份,拿地超过50亿的企业只有4家,分别是万科、中海、金茂、华侨城。

张大伟认为,房企的资金链分化严重,大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。中型房企成为抢地的主流企业,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。

同策咨询研究分析师张宏伟向时报君表示,从行业角度看,资金端和融资端都收紧了,包括房地产信托、ABS、境外融资都收紧了,对企业的压力很大。另外从销售端来看,其实从5月份开始整个销售回款压力显现,市场动力不足,6月份也没有出现翘尾行情,因此三季度以来整个房地产市场回款压力剧增。

也即是说,销售端和融资端这两个房地产企业最重要的资金来源渠道都被收紧,企业压力之大可想而知。这不仅是富力,对于大多数房地产企业来说接下来凛冬将至。张宏伟表示,接下来会有更多的企业将暂缓拿地,确保企业运营安全。

“我个人听说有一些企业下半年开始把一些尾盘、车位、商铺以及不太好的项目加大去化,降价销售,有些企业开始采取动作了,希望能够通过降价方式回笼资金。”张宏伟表示。

房地产内外融资渠道收紧

进入7月以来,房地产融资渠道被进一步收紧,包括房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道相继受限。而2019年是房地产政策出台最密集的年份,其中针对房地产金融风险的监管也强于以往。

7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》(简称“778号文”),其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

中诚信评级公司研究院评级与债券部研究员卢菱歌表示,房企境外发债募集资金现在仅可用于境外市场的借新还旧,无法对新项目进行融资,也不能在境内使用这部分资金。778号文是进一步控制外债总量规模,防范外债风险等监管思路的延续。

7月20日,有媒体爆出,房地产信托业务报备中,项目公司需具有二级开发资质,或持有项目公司50%以上的股东具有不低于房地产开发二级资质,方可放行。

光大证券研报透露,7月6日,银保监会对部分信托公司开展了约谈警示,主要涉及房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平,且对部分信托公司提出了2019年三季度房地产信托规模较二季度“零新增”的自我约束建议。

对于处于偿债高峰期的房企,尤其是中小房企而言,今年下半年的资金链将迎来巨大挑战。人民法院公告网显示,2019年1月以来,截至7月24日,全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院登出公告破产文书。

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来源:微信公众号“证券时报网” | 责任编辑:于文凯
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